Hamburger Markt für Gewerbeimmobilien 2021/22
NEUE NUTZUNGSKONZEPTE
„Die Nachfrage nach Gebäuden, die Büros, Labore, Produktionsstätten und Logistik in beliebiger Mischung aufnehmen können, ist aktuell
enorm.“ Ein Kommentar zur Situation auf dem Hamburger Markt für Gewerbeimmobilien von David Kenney, geschäftsführender Gesellschafter bei Zinshausteam & Kenbo.
Der Umsatzrückgang am Investmentmarkt in Hamburg ist weniger auf die Zurückhaltung der Käufer zurückzuführen als auf den Mangel an Angeboten – in der richtigen Assetklasse. Die richtigen Assets sind in guten Lagen langfristig vermietete Büroimmobilien – am besten an die öffentliche Hand – sowie Produktions- und Logistikimmobilien.
Zur Core-Ausstattung einer Immobilie zählt in zunehmendem Maße die ESG-Konformität (s. Marktbericht 2021 ab Seite 24). Bei Angebotsmangel weichen manche Investoren daher auf Value-Add- Immobilien mit dem Potenzial „Manage-to-ESG“ aus.
PRODUKTIONS- UND LOGISTIKIMMOBILIEN IM TREND
Das ist bei neuen Produktions- und Logistikimmobilien oft nicht nötig. Der Anteil der zur Zertifizierung vorgesehenen Projekte in diesem Segment liegt nach Zahlen von bulwiengesa seit 2016 über 25 %. In diesem Jahr wird eine 38-%-Quote erreicht. Damit sind mehr projektierte Industrie- und Logistikgebäude nach Fertigstellung für die Zertifizierung vorgesehen als Büroimmobilien (Anteil 2022: 35 %).
Wir haben uns im vergangenen Jahr mit Produktions- und Logistikimmobilien intensiver beschäftigt. Die Nachfrage nach Gebäuden, die Büros, Labore, Produktionsstätten und Logistik in beliebiger Mischung aufnehmen können, ist aktuell enorm. Das hängt auch mit der Veränderung der globalen Lieferketten zusammen. Schon während der Pandemie hat sich die Einstellung zum Thema Bevorratung geändert und eine enorme Nachfrage nach Lagerraum ausgelöst. Aber auch mittelständische Handwerks- oder produzierende Betriebe suchen Fläche. In den Metropolregionen der sieben A-Städte gehen die Projektentwicklungen in dieser Assetklasse jedoch zurück – aufgrund von Platzmangel. Da die Nachfrage allein durch Neubauten nicht aufgefangen werden kann, verzeichnet auch der Bestand deutlich steigende Mieten. Die Mieterwartung liegt bei 7 bis 8 €/m2. Nicht nur Fonds investieren in dieses mit Einstiegsfaktoren um die 20-fache Jahresnettokaltmiete renditeträchtige Segment. Auch größere Privatinvestoren und Family Offices kaufen.
„Ein wichtiges Signal für die Innenstadt- und Stadtteilentwicklung ist das Investment in große Kaufhäuser.“
David Kenney
Zinshausteam & Kenbo
Geschäftsführender Gesellschafter
Bei Büroimmobilien wird der Nachschub an Projekten ebenfalls übersichtlicher. Nach Zahlen der Projektentwicklerstudie 2022 von bulwiengesa ist in Hamburg das Projektentwicklungsvolumen für bis 2026 entstehende Bürobauten von 2021 auf 2022 um gut 10 % auf rund 2 Mio. m² zurückgegangen. Auch im gewerblichen Bereich wirken Bei Büroimmobilien wird der Nachschub an Projekten ebenfalls übersichtlicher. Lieferschwierigkeiten und Baukosten, Inflation und Zinswende.
Da sich der Vermietungsumsatz nach einem schwachen 2020 im vergangenen Jahr wieder normalisiert hat, werden weiter steigende
Spitzenmieten erwartet. Der Inflation begegnen die Vertragsparteien zunehmend mit Wertsicherungsklauseln wie indexierten Mieten.
KAUFHÄUSER WERDEN GEKAUFT
Ein wichtiges Signal für die Innenstadt- und Stadtteilentwicklung ist das Investment in große Kaufhäuser. So hat ein Hamburger
Investorenkonsortium aus Otto Wulff, WPH und Imvest das Karstadt-Haus in Eimsbüttel gekauft. Zur Imvest Gruppe gehört auch das Unternehmen Home United, das etwa das „Hamburger Ding“ in St. Pauli entwickelt hat – eine Mischung aus Co-Working, Sport, Spielen, Veranstaltungen, Co-Retail und Gastronomie, die auch in Kiel oder Osnabrück die Innenstadt für jüngere Menschen wieder attraktiv machen soll.
Und Tishman Speyer Properties hat das frühere Kaufhof-Gebäude an der Mönckebergstraße 3 erworben, um der 37.000 m² BGF großen Immobilie mit Büroflächen, Raum für Einzelhandel und Kultur sowie potenziell auch Wohnungen neues Leben einzuhauchen.
MARKTBERICHT ANLAGEIMMOBILIEN 2022
Lesen Sie hier unseren gesamten aktuellen Marktbericht:
32 Seiten Daten, Fakten und Analysen über den Hamburger Markt für Anlageimmobilien (3,2 MB).
NEUE KONZEPTE FÜR DIE INNENSTADT
Leerstände vor allem bei Einzelhandelsflächen neuen lebendigen Zwecken zuzuführen, ist auch Ziel des Programms „Frei_Fläche: Raum für kreative Zwischennutzung“ der städtischen Kreativ Gesellschaft in Kooperation mit dem Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) der Finanzbehörde. Seit Juni 2021 wurden knapp 60 Förderverträge zur Zwischennutzung von über 8.500 m² Leerstand geschlossen. Große Eigentümer wie Art-Invest, ECE oder die Meag stellen Leerstandsflächen teils in 1-a-Lagen zum Preis der Unterhaltungskosten temporär zur Verfügung, und Kreative – Künstler oder Startups – setzen hier ihre Konzepte um und ziehen ein neues, oft junges Publikum in die bisherigen Handelslagen.
BÜROMIETE SUBVENTIONIERT ERDGESCHOSSE
Ein führender Hamburger Projektentwickler erklärt, abseits der absoluten 1-a-Lagen müsse künftig darüber nachgedacht werden, mit den Büroflächen in den Obergeschossen die Nutzung der Erdgeschosse zu subventionieren – um die Lage lebendig und damit auch attraktiv für die Büronutzer zu machen. Der richtige Ansatz – auch den zahlreichen Hamburger BID (Business Improvements Districts) zur Revitalisierung der Innenstadtlagen empfohlen.
