Attraktive Investmentlage
Dass Billstedt – nach dem benachbarten Rahlstedt – mit heute 71.000 Einwohnern der zweitbevölkerungsreichste Stadtteil Hamburgs ist, liegt an der rasanten Besiedlung nach dem zweiten Weltkrieg
GESCHICHTE
Vor bald 100 Jahren stürmten kommunistische Arbeiter die Schiffbeker Polizeiwache, bewaffneten sich und riefen in Schiffbek für zwei Tage die sozialistische Räte-Republik aus. Das war 1923.
Vier Jahre später wurden die Dörfer Öjendorf, Schiffbek und Kirchsteinbek zur Gemeinde Billstedt zusammengefasst, die 1938 Hamburg angegliedert wurde. Geblieben ist die Entwicklung und Prägung als Wohnstadtteil für Arbeiter.
STADTENTWICKLUNG
Vor allem Schiffbek aber entwickelte sich mit der Industrialisierung entlang der Bille ab Mitte des 19. Jahrhunderts zum Arbeiterwohnort und später zum Zentrum des Stadtteils Billstedt mit Geschosswohnungsbau und Einzelhandel. Am 1969 eröffneten U-Bahnhof – samt Busbahnhof – entstand parallel das Einkaufszentrum (Billstedt Center).
Dass Billstedt mit heute 71.000 Einwohnern der zweitbevölkerungsreichste Stadtteil Hamburgs ist, liegt an der rasanten Besiedlung nach dem Zweiten Weltkrieg. Die großen Flächenreserven sorgten ab Mitte der 1950 er Jahre für die, Entwicklung von sechs Großsiedlungen. Das deutlich größte Projekt war der Bau des Hochhausquartiers Mümmelmannsberg in den 1970er Jahren mit 7.300 Wohnungen. Hier leben getrennt durch die A1 auf 240 ha heute 18.300 Menschen – ein Viertel der Bevölkerung des Stadtteils.
Bestimmt wird das Bild Billstedts jedoch ebenso durch große Siedlungen mit Einfamilien- oder Reihenhäusern, die nach dem Zweiten Weltkrieg entstanden. Und trotz der zahlreichen Siedlungsprojekte ist Billstedt ein grüner Stadtteil geblieben. Dafür sorgen etwa der 140 ha große Öjendorfer Park um den 50 ha großen Öjendorfer See im Nordosten des Stadtteils sowie der benachbarte Öjendorfer Friedhof, der als zweiter Hauptfriedhof Hamburgs in den 1960er Jahren angelegt wurde.
Zinshäuser in Billstedt sind begehrt
Im Ranking der 104 Hamburger Stadtteile liegt Billstedt nach den Zahlen des Gutachterausschusses bei der Zahl der Transaktionen zwischen 2012 und 2021 auf Rang 10.
AKTUELLE STADTENTWICKLUNG
Die Entwicklung des Stadtteils wird einerseits von den Aktivitäten in den Sanierungsgebieten Billstedt Zentrum und Mümmelmannsberg geprägt sowie von den Neubauaktivitäten, die aus der 2014 vorgestellten Leitplanung „Stromaufwärts an Bille und Elbe“ entwickelt werden.
Über 500 neue Wohnungen sollen an zehn Standorten das Wohnungsangebot im Zentrum Billstedts bedarfsgerecht erweitern und aufwerten – parallel zur Modernisierung des Bestands. Drei der zehn Projekte sind in der Entwicklung.
Grundsätzlich liegt die Zielstellung in Bereichen mit Geschosswohnungsbau auf der Durchmischung durch Einzel-, Doppel- und Reihenhäusern – beispielsweise mit 270 inzwischen weitgehend fertiggestellten Wohneinheiten im Neubaugebiet Haferblöcken zwischen der Hochhaussiedlung Dringsheide und dem Öjendorfer See. Im anschließenden Quartier Östlich Haferblöcken sind weitere 500 Wohnungen in der Entwicklung.
Ein Großprojekt in Billstedt ist zudem die Neue Gartenstadt Öjendorf, nördlich der Glinder Straße und südlich des Öjendorfer Parks. 1.800 Wohneinheiten sollen hier entstehen. Abweichend vom Hamburger Drittelmix sind hier 50 % Eigentum, 30 % frei finanzierter und 20 % öffentlich geförderter Wohnungsbau vorgesehen.
Östlich von Mümmelmannsberg wird eine Stadterweiterung mit Fokus auf Wohneigentum geplant – ein Gartenstadtkonzept mit 400 Wohneinheiten, darunter auch Reihenhäuser.
Eine Frage der Wirtschaftlichkeit ist das technisch anspruchsvolle Projekt einer Überbauung des U-Bahn-Trogs westlich der U-Bahn-Haltestelle Billstedt. Auf der Überdeckelung könnten bis zu 700 Wohnungen entstehen.
IMMOBILIENMARKT
2019 bis 2035 soll die Einwohnerzahl in Billstedt nach einer Prognose von Statistik Nord um 16 % auf 82.500 Menschen wachsen. In den vergangenen zehn Jahren war das Wachstum mit 2,4 % auf 70.790 (Ende 2021) eher unterdurchschnittlich (ganz Hamburg: + 7,4 %). Der Wohnungsbestand ist in dieser Frist um 3,1 % auf 32.110 Einheiten gewachsen. Doch die beschriebenen Stadtentwicklungsprogramme greifen inzwischen. 2021 wurden 314 Baugenehmigungen erteilt. Das ist der zweithöchste Wert in den letzten 20 Jahren – nach 2020, als es 317 Baugenehmigungen gab. Fertiggestellt werden konnten im vergangenen Jahr 90 Wohnungen, nachdem es 2020 noch 225 waren.
Billstedt zählt zu den Stadtteilen in Hamburg mit den niedrigsten Wohnkosten. So weisen die Online-Portale für das dritte Quartal 2022 eine durchschnittliche Angebotsmiete von 10,20 €/m² aus, während der Durchschnittswert für Hamburg bei 11,55 €/m² liegt. Dabei gibt es jedoch erhebliche Unterschiede – etwa zwischen Mümmelmannsberg wo aktuelle Mietangebote zwischen 4 €/m² und 7 €/m² changieren und dem Bereich um das Billstedter Zentrum, wo im Mittel etwa 11 €/m² verlangt werden.
Transaktionen mit Zinshäusern in Billstedt
2013 – 2022
Nach Zahlen des Gutachterausschusses liegt der Stadtteil mit 109 Transaktionen im Zehnjahresranking der 104 Hamburger Stadtteile auf Platz 10. Dabei ist Billstedt mit Blick auf die Projekte der Stadtentwicklung ein Standort mit Potenzial. Das gilt auch für die Preise. Rund 2.000 bis 2.700 €/m² werden gezahlt. Die Vervielfältiger liegen bei der 18- bis 22-fachen Jahresnettokaltmiete.
Vergleichswerte des Gutachterausschusses liegen nur für Eigentumswohnungen im Bestand vor. Sie verteuerten sich in den vergangenen zehn Jahren um 171 % auf 4.012 €/m² im Mittel – eine deutlich stärkere Dynamik, als in Hamburg insgesamt (+137 %), aber trotzdem ein erheblich niedrigerer Preis (Hamburg 2021: 6.164 €/m²).
Eine ähnliche Entwicklung auch am Bodenmarkt. Der mittlere Bodenrichtwert für Bauplätze für den Geschosswohnungsbau erhöhte sich zwischen 2012 und 2021 von 471 €/m² je Quadratmeter Wohnfläche auf 1.473 €/m² – ein Plus von über 210 %. In Hamburg insgesamt gab es einen Anstieg um knapp 200 % auf 2.457 €/m².
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