Attraktive Investmentlage

ZINSHÄUSER

IN HAMBURG-EIMSBÜTTEL

Eimsbüttel ist heute ein zentrumsnaher Hamburger Stadtteil im gleichnamigen Bezirk mit hoher Dichte und Lebensqualität – insbesondere um das lebendige und bunte Stadtteilzentrum Osterstraßenviertel. Studierende, junge Menschen und Familien schätzen den bodenständigen Stadtteil, der jedoch keine Szeneviertel ist. Aktuelle Stadtentwicklungs- und Wohnungsbauprojekte zielen auch darauf, die städtebaulichen Folgen der Kriegszerstörungen zu heilen.

GESCHICHTE

Der Name des Dorfes Eymersbuttele taucht erstmals 1275 im Rahmen eines Landverkaufs an die Nonnen des nahen Klosters Herwardehude auf. Viel ändert sich in den nächsten 300 Jahren nicht auf den drei Vollhöfen und vier Kätnerhöfen, die im 16. Jahrhundert gezählt wurden. Im ausgehenden 18. Jahrhundert beginnen wohlhabende Hamburger Landhäuser zu bauen und Parks anzulegen. 1784 eröffnete der Heußhof und wird zum Ziel für Ausflügler. Nur der Heußhof und wenige andere Häuser überstehen den Brand, den Napoleons Truppen 1813 zur Verteidigung gegen die anrückenden alliierten Truppen legen. Nach der Befreiung von den Franzosen entwickelt sich Eimsbüttel – selbst im Vergleich mit benachbarten Hamburger Dörfern – sehr dynamisch.

Zinshausmarkt in Hamburg-Eimsbüttel

Im Ranking der 104 Hamburger Stadtteile liegt Eimsbüttel nach den Zahlen des Gutachterausschusses bei der Zahl der Transaktionen zwischen 2012 und 2021 auf Rang 1.

STADTENTWICKLUNG

Seit 1830 wird Eimsbüttel von Hamburg verwaltet, 1874 Vorort und 1894 Stadtteil. In dieser Frist erhöht sich die Einwohnerzahl von wenigen hundert Menschen auf über 50.000. Zu Beginn des ersten Weltkriegs zählt Eimsbüttel dann über 125.000 Einwohner. Die Aufhebung der Torsperre 1861 sorgt für einen Schub und für einen weiteren die französischen Reparationsleistungen nach dem gewonnenen Krieg samt Reichsgründung 1871. Hamburger Kaufleute, wie Lutteroth, Tornquist, Lappenberg, Sillem, Alardus, Fett und Doormann, kaufen Äcker und Wiesen, bauen zunächst Landhäuser, später dann Privatstraßen, veräußern Grundstücke an Bauunternehmer, die spekulativ ganze Straßenzüge errichten und an Investoren weiterverkaufen. Die Stadt hält sich weitgehend raus und übernimmt die Straßen, nachdem sie auf Kosten der Anleger befestigt wurden. Mit der Errichtung des gesamten Häuserbestands der Clasing- und Selliusstraße 1911/12 allein durch den Bauunternehmer Harmening endet der Gründerzeitbauboom in Eimsbüttel.

 

Eimsbüttel zählt in dieser Zeit nicht zu den „besten“ Vierteln um die Außenalster. Daher entsteht Gründerzeitarchitektur für den Mittelstand und zunehmend auch für die Arbeiterschaft. Letztere werden teilweise mit dem Bau der Speicherstadt und dem Bau des Kontorhausviertels aus den Gängevierteln der Altstadt verdrängt. Die Bebauung des Luruper Wegs etwa bündelt Wohnraum für ärmere Schichten und wird in den 1920er Jahren ob des hohen Anteils kommunistisch organisierter Arbeiter „Klein-Moskau“ genannt.

 

Für die „kleinen Leute“ wird eher im westlichen Eimsbüttel gebaut, während in Nachbarschaft zum Eppendorfer Generalsviertel um die Bismarckstraße Wohnraum für den gehobenen Mittelstand entsteht. Jüdische Stifter, wie die Vaterländische Stiftung,  errichteten im südlichen Eimsbüttel zahlreiche architektonisch prägende Stiftsgebäude für Menschen in Not.

In deren Nachbarschaft entsteht der Reformwohnungsbau der 1920er Jahre – geprägt durch „Licht, Luft und Sonne“ sowie Oberbaudirektor Fritz Schumacher – vor allem zwischen Schlankreye und Kaiser-Friedrich-Ufer auf aufgeschütteten Fläche der 1884 kanalisierten Isebek. Hier lässt Schumacher auch zahlreiche öffentliche Bauten – Schulen, Krankenhaus, Sportplatz, Hallenbad – errichten.

 

Eine Zäsur – nicht nur für den Stadtteil – ist der alliierte Fliegerangriff in der Nacht vom 24. auf den 25. Juli 1943, bei dem 40 % der Gebäude in Eimsbüttel zerstört und beschädigt werden. Besonders betroffen ist der Bereich um den Eimsbütteler Marktplatz, beidseits der Fruchtallee und bis zum Doormannsweg.

 

Im Rahmen des Wiederaufbaus als autogerechte Stadt unter Oberbaudirektor Werner Hebestreit werden diese Straßen als Magistralen ausgebaut, wofür weitere Bausubstanz weichen muss. Wohnraum entsteht in den klassischen Backsteinzeilenbauten sowie Punkthochhäusern auf weitläufigen Grundstücken – Städtebau, der den Autolärm bis in den letzten Winkel dringen lässt. Großwohnsiedlungen der 1960er bis 1980er Jahre, wie die nördlich benachbarte am Lenzweg in Stellingen, gibt es in Eimsbüttel jedoch nicht.

 

Als Geschäftszentrum entwickelt sich seit der rasanten Gründerzeit die Osterstraße – und ist es im Umfeld der U-Bahn-Station Osterstraße bis heute. Bezeichnenderweise hat das hier bestehende Karstadt-Haus mit 1970er-Waschbetonfassade auch die jüngste Galeria-Schließungsrunde überstanden. Reizvoll ist auch das Gastronomieangebot der Bellealliancestraße im südlichen Eimsbüttel.

Gerne wird auf die Eimsbütteler Musikgrößen nach der Jahrtausendwende verwiesen – Beginner Denyo, DJ Mad oder Jan Delay im Hip Hop-Segment. Jan Delay gibt dem Stadtteil mit seinem Indie-Label Eimsbush Entertainment zudem einen kultigen Spitznamen.

 

Trotz der hohen Dichte, wirkt Eimsbüttel grün durchwirkt. Das liegt an den vielen Straßenbäumen, aber auch den kleinen öffentlichen Parks, die auf frühere Parkanlagen reicher Landhausbesitzer zurückgehen – wie der Eimsbütteler Park, der vom Kaufmann und Bürgermeister Ascan Lutteroth angelegt wurde, der Park am Weiher, der ursprünglich den Senatoren Lastrop und Luttheroth gehörte oder der Unnapark dem Dermatologen Paul Unna. Und in Webers Park gibt es mit dem Landhaus Wehbers am Platz von 1881 das einzige erhaltene Landhaus in Eimsbüttel.

Geschäftszentrum rund um die Osterstraße

Das Umfeld der U-Bahn-Station Osterstraße ist bis heute das Herz von Eimsbüttel

JÜNGERE STADTENTWICKLUNG

Heute hat Eimsbüttel bei einer Größe von 3,2 km² rund 58.000 Einwohner und ist mit einer Dichte von rund 18.000 Menschen je km² der am zweitdichtesten besiedelte Stadtteil Hamburgs – nach Hoheluft Ost.

 

Großflächige Bauvorhaben sind angesichts dieser Dichte selten – aber es gibt sie. Seit 1892 hat der Beiersdorf, Konsumgüterkonzern mit Schwerpunkt Hautpflege, seinen Sitz in Eimsbüttel. Die Konzernzentrale wechselt noch im laufenden Jahr in den neuerrichteten Campus an der Troplowitzstraße. Das 3,4 ha große Werk 1 zwischen Unna- und Quickbornstraße soll einem Quartier mit mindestens 800 Wohnungen Platz machen. Nach Abriss des Bestands will Bauherrin Troma, die Beiersdorf Pensionskasse, voraussichtlich 2025 mit den Bauarbeiten starten.

 

Ebenfalls erhebliches Wohnungsbaupotenzial erkennt das Wohnungsbauprogramm 2023 des Bezirks Eimsbüttel mittelfristig in der Entwicklung der Magistralen im Rahmen der Mobilitätswende. Wohl erst ab 2026 entstehen mindestens 400 Wohnungen im Umfeld des Eimsbütteler Marktplatzes, der von einem unwirtlichen Schnittpunkt von Straßentrassen zu einem Stadtplatz entwickelt werden soll.

Allein 250 Wohnungen sind für die Insellage zwischen Kieler Straße und Eimsbütteler Marktplatz vorgesehen. Der zunächst für die städtischen Flächen angepeilte Bau von bis zu 500 Wohnungen wurde mit Verweis auf den erhaltenswerten Baumbestand eingedampft.

 

Der Saga, der Wohnungsbaugenossenschaft Kaifu-Nordland sowie privaten Eigentümern gehören die 3,45 ha am Eimsbütteler Marktplatz zwischen Lappenbergsallee und Faberstraße. Hier sieht das Eimsbütteler Wohnungsbauprogramm Nachverdichtungspotenzial für mindestens 100 Wohnungen. Baugenehmigungen für Teilbereiche sind erteilt. Mindestens 50 Wohnungen sind für den nördlichen Zipfel des Eimsbütteler Marktplatzes ab 2027 in Nachbarschaft zur Grundschule Rellinger Straße möglich. Weitere Nachverdichtungsoptionen an den Magistralen bieten etwa die Grundstücke der Shell-Tankstellen an der Fruchtallee (40-70 Wohnungen) oder der Bundesstraße (20-30).

 

Im Frühjahr 2023 fertiggestellt hat Instone Real Estate an der Amandastraße/Ecke Schulterblatt 113 Eigentumswohnungen sowie 52 geförderte Studentenapartments.

Transaktionen mit Zinshäusern in Eimsbüttel 2013 – 2022

Das Interesse der Zinshausinvestoren ist groß.

WOHNUNGSMARKT

Eimsbüttel zählt zu den begehrtesten und damit überdurchschnittlich teuren Wohnlagen. Zwischen dem vierten Quartal 2018 (12,38 m²) und dem zweiten Quartal 2023 ist die Angebotsmiete nach Zahlen von Immoscout24 um knapp 20 % auf 14,85 €/m² gestiegen – im Gleichschritt mit der Hamburger Durchschnittsmiete, allerdings auf einem 2,88 €/m² höheren Niveau.

 

Das Interesse der Zinshausinvestoren ist groß. Mit 198 beim Gutachterausschuss zwischen 2013 und 2022 notierten Transaktionen liegt Eimsbüttel auf Platz 1 im Hamburger Stadtteilranking. Die aktuellen Kaufpreise sehen wir nach der Korrektur bei 3.000 bis 4.250 €/m² die Kaufpreisfaktoren bei der 22- bis 26-fachen Jahresnettokaltmiete. Zum Vergleich der vom Gutachterausschuss für 2022 ermittelte Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen im Bestand: 7.706 €/m². Allerdings sehen wir auch hier Abschläge von 5 % bis 10 %.

 

Auch bei den Bodenrichtwerten für Geschosswohnungsbau erwarten wir auf Sicht Korrekturen. Sie stiegen zwischen 2013 und 2022 um 117 % auf 2.884 €/m2. Der aktuelle Richtwert liegt 38 % über dem Hamburger Mittel, aber 15 % unter dem Eimsbütteler Wert von 2021.

Mit seiner durch allein fünf U-Bahnstationen gut erschlossenen zentralen Lage, der guten Infrastruktur und der Gründerzeitatmosphäre gelten Wohnimmobilien in Eimsbüttel zu den werthaltigsten hamburgweit. Das ergibt sich auch aus Details. Da in Eimsbüttel eher Wohnungen für Arbeiter- und Mittelstand entstanden sind, liegt die durchschnittliche Wohnungsgröße bei nur mietbudgetfreundlichen 64 m² – 12 m² weniger als im Hamburger Mittel und 16 m² weniger, als im benachbarten Eppendorf.

 

Das sorgt allerdings auch für einen unterdurchschnittlichen Anteil von Haushalten mit Kindern (13 % statt 18 % im Hamburger Durchschnitt) und einen überdurchschnittlichen an Single-Haushalten (68 % statt 55 %). Unterdurchschnittlich auch der Anteil von Menschen mit Migrationshintergrund (26 % statt 39 % im Hamburgdurchschnitt) und der von Haushalten, die von Bürgergeld (ehedem Sozialhilfe) partizipieren (4,1 % statt 9,9 %).

 

1.118 Wohneinheiten wurden 2013 bis 2022 genehmigt, 1.106 fertiggestellt. 2022 gab es 51 Baugenehmigungen und 207  Fertigstellungen.

 

Die guten Lagen Eimsbüttels liegen laut Mietenspiegel eher im nordöstlichen Stadtteilgebiet: geballt zwischen Heußweg und Beim Schlump, nördlich der Fruchtallee und Schäferkampsallee – im Umfeld der östlichen Osterstraße sowie des Eimsbütteler Parks und des Isebek-Kanals.

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