Attraktive Investmentlage
Dass Studierende Ende der 1960er Jahre in den sanierungsbedürftigen Altbauten günstig wohnen konnten, ist lange vorbei. Die gut erschlossene zentrale Lage innerhalb Hamburgs, die Grünflächen – Hayns Park, Eppendorfer Park, Kellinghusens Park, Alsterufer – sowie die historische Baustruktur machen Eppendorf zu einem attraktiven und teuren Stadtteil.
GESCHICHTE
Eppendorf steht heute für großbürgerliche Architektur aus der Gründerzeit, viel Grün an der Alster oder im Hayns Park sowie urbane Lebensqualität an der Eppendorfer Landstraße und um den Eppendorfer Marktplatz. Dabei profitiert der nur 2,7 km² große Stadtteil im Bezirk Nord mit inzwischen knapp 25.000 Menschen seit je von der Nähe zu Hamburg bzw. seiner zentralen Lage innerhalb der Stadt.
Als Eppendorf 1140 erstmals urkundlich erwähnt wurde, gehörten zum gleichnamigen Kirchspiel 15 Dörfer, die sich um einen Vorgängerbau der heute noch bestehenden St.-Johannis-Kirche gruppierten. Von den Schäden aus der napoleonischen Besetzung Anfang des 19. Jahrhunderts erholte sich Eppendorf rasch – begünstigt durch die Nachbarschaft zu Hamburg, aber auch durch Initiativen wie den 1817 bis 1894 stattfindenden Eppendorfer Kram- und Viehmarkt, der dem Eppendorfer Marktplatz Namen und Bestimmung gab.
Bereits seit der Reformation unterlag Eppendorf mit anderen vormaligen Kirchenländereien dem Verwaltungsrecht Hamburgs und kam 1830 zur Landherrenschaft der Geestlande, einem Verwaltungsbezirk im früheren Hamburger Landgebiet. Danach ging es mit der Integration ganz fix: 1835 gab es eine Pferdekutsche zwischen Jungfernstieg und Eppendorf, 1840 einen Pferdeomnibus, 1859 die ersten Alsterdampfer zum Winterhuder Fährhaus.
Urbaner Stadtteil mit viel Grün
Die gut erschlossene zentrale Lage innerhalb Hamburgs, die Grünflächen – Hayns Park, Eppendorfer Park, Kellinghusens Park, Alsterufer – sowie die historische Baustruktur machen Eppendorf zu einem attraktiven und teuren Stadtteil.
STADTENTWICKLUNG
Die Aufhebung der Torsperre – der Wegfall des Wegzolls, um abends und nachts die Stadttore passieren zu dürfen – zum 1. Januar 1861 sorgte in den Dörfern um Hamburg für einen Bauboom. Dieser wurde besonders auch in Eppendorf durch den 1871 gewonnenen Status als Vorort Hamburgs forciert. Bereits 1864 hatte Eppendorf einen Gasanschluss erhalten.
Bis Anfang des 20. Jahrhunderts verschwanden die dörflichen Bauten Eppendorfs – Schulhaus, große Gaststätten und vor allem Land- und Sommerhäuser mit großen Gärten etwa an der Eppendorfer Landstraße – unter repräsentativem gründerzeitlichen Geschosswohnungsbau oder wurden durch Reihenvillen ersetzt, wie etwa in der Erikastraße. Diese Bauten prägen den Stadtteil bis heute. Um den Eppendorfer Marktplatz und an der Ludolfstraße gibt es noch vereinzelt die meist zweigeschossigen Architekturen des 18. und frühen 19. Jahrhunderts.
Parallel zu den Gründerzeitbauten im Stil der Neo-Renaissance oder des Jugendstils entstanden rund um die Kegelhofstraße, nordwestlich des Eppendorfer Marktplatzes, auch fünfgeschossige Mietshäuser für die Arbeiter, die etwa in den Fabriken an den Kanälen beidseits der Alster beschäftigt waren. Hier gibt es eine der höchsten Baudichten in Hamburg.
Im Gegensatz dazu entstand 1890 bis Ende der 1920er Jahre zwischen Fricke-, Schede- und Tarpenbekstraße eines der größten Ensembles von Wohnstiftungen Hamburgs: Grundstücke mit viel Grün und kleinen Wohnungen.
In den 1920er Jahren wurden an Lenhartzstraße oder an der Breitenfelder Straße Wohnungen für die Mittelschicht errichtet – in der vom damaligen Oberbaudirektor Fritz Schumacher geförderten dunklen Klinkerarchitektur in Blockrandbauweise und mit großen, grünen Höfen. Bereits seit 1894 war Eppendorf ein Stadtteil Hamburgs geworden. Kurz zuvor, 1889, konnte das Allgemeine Krankenhaus fertiggestellt werden – ab 1934 Universitätskrankenhaus Eppendorf (UKE). 1914 ging die U-Bahn-Strecke Kellinghusenstraße-Ohlsdorf in Betrieb.
Der Zweite Weltkrieg hinterließ in Eppendorf wenig Schäden – abgesehen vom UKE. So ist es weiterhin der Städtebau und die Architektur zwischen 1880 und 1930 die den Stadtteil prägen und attraktiv machen.
Dass Studierende Ende der 1960er Jahre in den sanierungsbedürftigen Altbauten günstig wohnen konnten, ist lange vorbei. Die gut erschlossene zentrale Lage innerhalb Hamburgs, die Grünflächen – Hayns Park, Eppendorfer Park, Kellinghusens Park, Alsterufer – sowie die historische Baustruktur machen Eppendorf zu einem begehrten und teuren Stadtteil.
JÜNGERE STADTENTWICKLUNG
Für die in anderen Stadtteilen nach dem Zweiten Weltkrieg entstandenen Großwohnsiedlungen war im kompakt bebauten Eppendorf kein Platz. Raum für zusätzliche Wohnungen entstand und entsteht durch die Konversion von unternutzten Gewerbeflächen oder die Verdichtung etwa der aufgelockert bebauten Stiftungsgrundstücke.
Hierfür ist die 2020 durch das Bauunternehmen Otto Wulff abgeschlossene Entwicklung der benachbarten Grundstücke des Martin-und-Clara-Heimann-Stiftes sowie des Senator-Erich-Soltow-Stiftung an Löwenstraße und Breitenfelder Weg ein Beispiel. Das Gebäude der Senator-Erich-Soltow-Stiftung am Breitenfelder Weg wurde durch einen Neubau mit 123 öffentlich geförderten Zweizimmerwohnungen ersetzt, das denkmalgeschützte Haus der Heimann-Stiftung saniert. Auf dem Gartengrundstück dazwischen entstanden in drei Gebäuden 67 Eigentumswohnungen.
Auf der Halbinsel zwischen Eppendorfer Mühlenteich und der Alster sind zwei Projekte aktuell. 115 Wohneinheiten werden am Salomon Heine Weg 50 von der Maas Immobiliengesellschaft errichtet – 30 % öffentlich gefördert, 70 % Eigentum. Auf dem früheren Standort von Reifen Helm in südlicher Nachbarschaft der Güterumgehungsbahn wird ein Entwurf der Heitmann Montufar Architekten umgesetzt.
Nur zwei Grundstücke entfernt wurde das Projekt an der Meenkwiese und am Salomon-Heine-Weg 34 erstellt. 96 frei finanzierte Mietwohnungen entstanden im Dreieck der Stadtteile Winterhude, Alsterdorf und Eppendorf. Öffentlich geförderten Wohnungsbau gibt es nicht, denn das Projekt wurde bereits angeschoben, als es noch keine Sozialquote gab. Die seit dem August 2022 für den zweiten Bauabschnitt angebotenen Mieten zwischen 20 und 28 Euro/m² spiegeln die Lage wider.
Transaktionen mit Zinshäusern in Eppendorf
2013 – 2022
IMMOBILIENMARKT
Im Mittel lag die Angebotsmiete in Eppendorf im zweiten Quartal 2023 nach Zahlen von ImmobilienScout24 bei 15,46 €/m² – ein Zuwachs von 4,6 % binnen eines Jahres, aber 20 % über dem Wert des vierten Quartals 2018 (12,84 €/m2).
Im gesamtstädtischen Vergleich liegt Eppendorf im zweiten Quartal 2023 knapp 30 % über dem Hamburger Mittelwert. Nach Einschätzung von Zinshausteam & Kenbo sind für Zinshäuser aktuell Preise zwischen 4.000 und 6.000 €/m2 möglich. Das entspricht einem Faktor der 26- bis 32-fachen Jahresnettokaltmiete. Dieser Wert spiegelt bereits die Preiskorrektur in 2022 und 2023. Zwischen 2013 und 2022 wurden 97 Zinshäuser in Eppendorf verkauft – 5,9 % des Ende 2022 erfassten Wohngebäudebestands. Der Anteil am Zinshaus-Bestand dürfte deutlich höher sein, denn in Eppendorf ist bereits ein erheblicher Teil der früheren Zinshäuser aufgeteilt worden.
Die Attraktivität einer Aufteilung spiegelt sich in den Preisen der Bestandswohnungen. 8.956 €/m2 hat der Gutachterausschuss im Mittel für 2022 errechnet – 45 Euro unter dem Wert von 2021 und 38 % über dem Hamburger Durchschnitt. Auch dieser Preis ist unter dem Vorbehalt der aktuellen Wertberichtigung zu betrachten.
Grundstücke sind in Eppendorf knapp. Der Bodenrichtwert stieg zwischen 2013 und 2022 um 91 % auf 3.653 €/m2 Wohnflächen, sank allerdings gegenüber 2021 um 15 %. Auf ähnlichem Niveau ging auch der gesamtstädtische Mittelwert auf 2.088 €/m2.
Nach zwei schwachen Jahren mit Baugenehmigungen im einstelligen Bereich wurden 2022 insgesamt 122 Wohneinheiten genehmigt – der zweithöchste Wert im Zehnjahreszeitraum. Den 122 erteilten Baugenehmigungen standen nur sechs Fertigstellungen gegenüber – der zweitschwächste Wert seit 2013. In den vergangenen zehn Jahren weist die Statistik für Eppendorf 528 Baugenehmigungen sowie 471 Fertigstellungen aus.
Die statistischen Angaben zum Wohnungsmarkt und Bevölkerung bestätigen das bekannte Bild von Eppendorf. Die Zahl der Eppendorfer ist 2013 bis 2022 um 3,6 % auf 24.639 Menschen gestiegen – langsamer, als die der Hamburger insgesamt. Unterdurchschnittlich ist die Zahl der Menschen mit Migrationshintergrund (23 % gegenüber 39 % in Hamburg), der Haushalte mit Kindern (14 % zu 18 %), der Sozialhilfeempfänger (2 % zu 9,9 %) und der Anteil von Sozialwohnungen (4,2 % zu 7,9 %).
Überdurchschnittlich ist der Anteil der Single-Haushalte (63 % zu 55 %), der Wohnungsgröße (80 m² zu 76 m²) und der Wohnfläche je Einwohner (47 m² zu 39 m²). Unterdurchschnittlich ist der Anteil von Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhäusern. Er liegt bei nur 2,7 % der 14.391 Wohneinheiten. Denn trotz des offensichtlichen Wohlstands ist Eppendorf ein urbaner Stadtteil.
Hamburger Immobilienkompetenz
Lesen Sie unseren aktuellen Marktbericht:
28 Seiten Daten, Fakten und Analysen über den Hamburger Markt für Anlageimmobilien.
