Attraktive Investmentlage
In Harburg ist man sich einig, dass die Entwicklung des Harburger Binnenhafens vom einstigen Hafen- und Industriequartier zum lebendigen gemischtgenutzten Stadtteil durch die Umnutzung zahlreicher Bauten der Industriearchitektur besser gelungen ist als in der großen HafenCity.
GESCHICHTE
Eine im 8. Jahrhundert nach Chr. entstandene Grenzfestung im Sumpf namens Horeburg gab Harburg seinen Namen. Im Wettstreit mit Hamburg als erfolgreicher Hafenstandort lag Harburg ab dem 14. Jahrhundert vorn, weil die Süderelbe mehr Wasser führte als die Norderelbe. Daraufhin kauften Hamburger zahlreiche Flächen um Harburg auf, begrenzten den Zustrom zur Süderelbe zugunsten der Norderelbe – und gruben damit Harburg im Wortsinne das Wasser ab. Die Rivalität ist noch heute spürbar. Seit 1937 ist Harburg Teil von Hamburg.
STADTENTWICKLUNG
Für das heutige Stadtbild prägend ist die Industrialisierung ab Mitte des 19. Jahrhunderts. Zahlreiche Werften und Industriebetriebe siedelten sich im Hafenumfeld an, aber auch südlich der Innenstadt.
Für die nötigen Arbeitskräfte entstand westlich der Wilstorfer Straße zwischen 1875 und 1895 planmäßig ein gründerzeitliches Wohnquartier für Arbeiter, später nach dem benachbarten Reifenhersteller Phoenix-Viertel benannt.
Der Harburger Binnenhafen entwickelte sich seit den 1990er vom unternutzten Hafen- und Industriestandort zu einem lebendigen gemischtgenutzten Quartier, in dem bestehende Industriearchitektur umgenutzt und durch Neubauten ergänzt wird – zunehmend auch für Wohnungen.
Zinshäuser in Harburg sind extrem begehrt
Im Ranking der 104 Hamburger Stadtteile liegt Harburg nach den Zahlen des Gutachterausschusses bei der Zahl der Transaktionen zwischen 2012 und 2021 auf Rang 2
AKTUELLE STADTENTWICKLUNG
Spannende Perspektiven für die Entwicklung des Stadtteils Harburg bieten die drei Quartiere Innenstadt, Phoenix-Viertel Harburger sowie Binnenhafen.
Der Stadtteil Harburg ist mit der Fußgängerzone Lüneburger Straße, drei Einkaufszentren (Phoenix-Center, Harburg Arcaden, Marktkauf-Center) und einem Karstadt-Haus heute das Versorgungszentrum des Bezirks Harburg wie auch der anliegenden Städte und Kommunen in Niedersachsen.
Zur Belebung der City um das Rathaus und die schwächelnde Einkaufsmeile Lüneburger Straße will der Bezirk Harburg mehr Wohnungen integrieren – überwiegend in kleinteiligen Neubauprojekten. Das größte Projekt ist das HAR6 auf dem früheren Areal des abgerissenen Harburg-Centers. 234 Mietwohnungen sollen hier bis 2024 entstehen, davon 203 Mikroapartments. Zielgruppe sind auch die 7.500 Studierenden der TU Hamburg-Harburg.
Dem Phoenix-Viertel mit über 500 Häusern gibt die drei- bis viergeschossige Gründerzeitbebauung, die kleinteilige Nutzungsmischung sowie die Blockrandbebauung geben einen im Bezirk Harburg eher seltenen urbanen Charakter. Das Image als sozialer Brennpunkt kann das überwiegend von Menschen mit Migrationshintergrund bewohnte Quartier nahe der Innenstadt und des ICE- und S-Bahnhofs Harburg nur langsam abstreifen. Hier sollen durch Sanierung und Nachverdichtung der Wohnungsbestand aufgewertet werden.
DER HARBURGER BINNENHAFEN
Aushängeschild des Stadtteils Harburg ist fraglos der Harburger Binnenhafen. In Harburg ist man sich einig, dass die Entwicklung vom einstigen Hafen- und Industriequartier zum lebendigen gemischtgenutzten Stadtteil durch die Umnutzung zahlreicher Bauten der Industriearchitektur besser gelungen ist, als mit der großen HafenCity. Mit der IBA Internationalen Bauausstellung kam ab 2013 zudem der Wohnungsbau in das durch zahlreiche Kanäle gegliederte Gebiet zum Zuge. Schwerpunkte bilden die Schlossinsel um das Harburger Schloss sowie das Quartier Harburger Brücken auf dem früheren Areal des Güterbahnhofs. Rund 1.000 Wohnungen sind aktuell geplant oder projektiert, davon allein 400 im Quartier Neuländer Quarree südlich der Neuländer Straße und über 300 gegenüber auf der Fläche der früheren New York-Hamburger Gummiwaaren Compagnie.
IMMOBILIENMARKT
Harburg wächst deutlich. Zwischen 2012 und 2021 stieg die Zahl der Bewohner um 17 % auf 26.248. Bis 2035 sollen es über 29.000 werden. 42 % der Bevölkerung haben keinen deutschen Pass. Die Zahl der Wohneinheiten ist in den letzten zehn Jahren um 16 % auf 13.401 gestiegen, davon liegen über 13.000 auf der Etage. 191 Wohnungen wurden 2021 genehmigt – im Jahr zuvor waren es 440. Seit 2012 wurden 1.883 Wohneinheiten fertiggestellt – neunmal so viel, wie zwischen 2002 und 2011.
Bezahlbarer Wohnraum wird trotzdem gesucht und ist nötig, denn die Harburger verfügen über deutlich unterdurchschnittliche Haushaltseinkommen. Saga und Genossenschaften vermieten allein 41 % der Mietwohnungen. Nach den Immobilienportalen ist die Angebotsmiete – ohne Saga- und Genossenschaftswohnungen – zwischen dem vierten Quartal 2017 und dem dritten Quartal 2022 um 19,6 % auf 10,64 €/m² gestiegen – in ganz Hamburg um 20,3 % auf 11,55 €/m². Dabei liegen die Mieten um die Harburger Schlossinsel deutlich über denen südlich der B75 in der Harburger Innenstadt.
Transaktionen mit Zinshäusern in Harburg
2013 – 2022
Der Stadtteil Harburg zählt zu den begehrtesten Stadtteilen am Zinshausmarkt. 2012 bis 2021 wurden 183 Zinshäuser verkauft – Rang 2 unter den 104 Stadtteilen: Hinter Eimsbüttel (191) und vor Winterhude (160). Bei den Bestandspreisen sehen wir Harburg auf einem Niveau wie etwa Bergedorf, Hamm, Schnelsen oder Wandsbek bei Preisen von 2.000 bis 3.000 €/m², was in etwa der 18- bis 22-fachen Jahresnettokaltmiete entspricht.
Da Zinshauspreise auf Stadtteilebene im Gutachterausschuss fehlen, bieten hier die Werte von Eigentumswohnungen im Bestand eine Orientierung. Die haben sich von 2012 bis 2021 auf 4.587 €/m² zwar weit mehr als verdoppelt – liegen aber trotzdem deutlich unter dem Hamburger Durchschnittswert von 6.164 €/m². Noch deutlicher ist die Dynamik bei den Bodenrichtwerten von Baugrundstücken für Geschosswohnungsbau. Mit einem Anstieg von 364 €/m² Wohnfläche auf 1.451 €/m² hat sich der Wert 2012 bis 2021 mehr als verdreifacht.
Hamburger Immobilienkompetenz
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