Attraktive Investmentlage
Die Prognose, dass der Immobilienmarkt im Süden von Hamburg eine so rasante Entwicklung erlebt, wäre vor einigen Jahren noch milde belächelt worden. Doch die Anzahl der Transaktionen belegt: Heimfeld bietet eine kontinuierliche Attraktivität für Zinshausinvestoren.
GESCHICHTE
Heimfeld verdankt seine Existenz einem 1535 angelegten Vorwerk zum Harburger Schloss, dass Otto I. zum Heynfeld nannte. Lange landwirtschaftlich geprägt, nahm die Stadtentwicklung hier erst mit dem Herannahen des 20. Jahrhunderts Fahrt auf. Im Westen, nahe den Wäldern der Harburger Berge, entstanden Villen Wohlhabender, im Osten und Norden in Nachbarschaft zum Harburger Zentrum – an Buxtehuder und Heimfelder Straße – Viertel für Angestellte und Arbeiter, teils in Zinshäusern.
1888 kam Heimfeld zur Stadt Harburg und wurde 1937 mit Harburg nach Groß-Hamburg eingegliedert. Auch die Hafennähe führte im Zweiten Weltkrieg zu erheblichen Zerstörungen, so dass insbesondere das östliche und nördliche Heimfeld von der nüchternen Architektur der Nachkriegsjahrzehnte geprägt ist.
Heimfeld zählt zu den nachgefragtesten Zinshausmärkten in Hamburg
Im Ranking der 104 Hamburger Stadtteile liegt Heimfeld nach den Zahlen des Gutachterausschusses bei der Zahl der Transaktionen zwischen 2012 und 2021 auf Rang 8.
STADTENTWICKLUNG
Nach dem Wiederaufbau in den Nachkriegsjahrzehnten – auch durch Genossenschaften und Saga, die etwa 1950 die sogenannte Hangsiedlung mit 800 Wohnungen südlich der Stader Straße (B73) errichtete – gab es ab den 1990er Jahren einzelne Konversionsprojekte. So wurde ab 1998 das Areal der vormalige Scharnhorst-Kaserne an der Heimfelder Straße mit 600 Wohnungen, 50 Reihenhäusern sowie einzelnen Doppelhäusern – rund um den neu angelegten Hans-Dewitz-Ring.
Geprägt wird Heimfeld weiterhin durch die Mischung von Zinshäusern in den östlichen Zweidritteln des 11,7 km2 großen Stadtteils und ruhigen Einfamilienhaus- und Villenvierteln im westlichen Teil nahe den Harburger Bergen – wo sich auch der Eißendorfer Pferdeweg findet, der mit den westlich davon gelegenen Straße als gute Lage im Hamburger Mietspiegel ausgewiesen ist. Zudem die etwas südlich gelegenen Straßen um den Triftweg herum.
AKTUELLE STADTENTWICKLUNG
Der Fokus beim Wohnungsbau im Bezirk Harburg liegt vor allem auf den Neubaugebieten Vogelkamp, Fischbeker Reethen und Fischbeker Heidbrook in Neugraben-Fischbek. In der südwestlichsten Ecke Hamburgs sind 5.200 Wohneinheiten in der Entwicklung.
Für Heimfeld geht es aus Perspektive des Bezirks um Verdichtungen, Abriss-Neubau und Lückenschließungen. So übergab die Strabag Real Estate 2016 am Gildering im nördlichen Heimfeld 113 frei finanzierte Mietwohnungen sowie 23 Reihenhäusern. Die Saga errichtete bis 2016 an der Denickestraße 340 Wohnungen, wofür 175 Bestandswohnungen weichen mussten.
Das aktuelle Wohnungsbauprogramm für Harburg sieht in Heimfeld überwiegend kleinere Projekte mit 20 bis 30 Wohneinheiten vor. Ausnahme ist die Adresse Alter Postweg 16a-c. Auf der privaten Fläche würde eine Blockrandschließung zeitnah den Bau von bis zu 65 Wohnungen ermöglichen. Am Eißendorfer Pferdeweg könnten bald 20 Wohneinheiten auf einer bisherigen Parkfläche der Asklepios-Klinik entstehen. Erst ab 2025 könnten weitere 30 Wohneinheiten auf einem Grundstück Am Tie entstehen. Auf dem Asklepios-Areal stehen noch ein altes Heizwerk, Laborgebäude und ein Bunker. Und nahe der Harburger Innenstadt kann die Saga 30 Wohnungen auf einem Parkplatz am Schüslerweg bauen.
Transaktionen mit Zinshäusern in Heimfeld
2013 – 2022
IMMOBILIENMARKT
Heimfeld zählt zu den nachgefragtesten Zinshausmärkten in Hamburg. 2012 bis 2021 wurden nach der Zahlen des Gutachterausschusses 123 Transaktionen vollzogen – Rang 8 unter den 104 Hamburger Stadtteilen. Attraktiv ist Heimfeld durch die weiterhin relativ moderaten Preise von 2.200 bis 3.200 €/m². Der Verkaufsfaktor liegt nach unseren Daten zwischen der 19- bis 23-fachen Jahresnettokaltmiete.
Da der Gutachterausschuss keine Preise für Zinshäuser auf Stadtteilebene ausweist, seien als Vergleichswert die Zahlen für Eigentumswohnungen im Bestand genannt – die sich von 2012 bis 2021 von 1.660 €/m² um 132 % auf 3.847 €/m² erhöhten – aber trotzdem 2.300 Euro unter dem Hamburger Durchschnitt liegen.
Wie in fast allen Stadtteilen haben die Bodenrichtwerte die Preise links überholt. In Heimfeld gab es in den letzten zehn Jahren eine Vervierfachung von 438 €/m² auf 1.626 €/m². Der Hamburger Mittelwert lag 2021 bei 2.457 €/m².
Die Preise spiegeln auch die relativ günstigen Mieten. Zwischen dem 4. Quartal 2017 und dem 3. Quartal 2022 verteuerten sie sich nach Zahlen der Online-Portale von 8,64 €/m² auf 10,19 €/m². Der Zuwachs von 17,9 % bleibt leicht hinter der Hamburger Dynamik von 20,3 % für diesen Zeitraum zurück. Auch die Angebotsmiete liegt unter dem Hamburger Mittel von 11,55 €/m².
669 Wohnungen wurden 2012 bis 2021 genehmigt und 486 fertiggestellt. Die Zahl der Wohneinheiten ist in dieser Frist um 4,3 % auf 10.698 gewachsen – davon 1.394 Ein- und Zweifamilienhäuser (Ende 2021) sowie 1.814 öffentlich geförderte Wohnungen (Ende 2020). Etwas stärker gewachsen ist die Zahl der Haushalte – um 6,1 % auf 12.225 – und noch stärker, die Zahl der Einwohner: um 8,1 % auf 22.255. Der Wert liegt etwas über dem Hamburger Durchschnitt von 7,4 %.
Hamburger Immobilienkompetenz
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