Immobilienmarkt Hamburg aktuell | November 2023
Das Gebäudeenergiegesetz wurde am 8. September vom Bundestag verabschiedet. Nur in Neubaugebieten müssen neue Heizungen ab dem 1. Januar 2024 zu 65 % durch erneuerbare Energien betrieben werden. Im Bestand greift diese Quote erst, wenn kommunale Wärmeplanungen vorliegen – in Hamburg spätestens am 1. Juli 2026.
Der Bundestag hat das Gebäudeenergiegesetz (GEG) am 8. September beschlossen. Ab dem 1. Januar kommenden Jahres greift in Neubaugebieten die Pflicht, Heizungen mit mindestens 65 % erneuerbaren Energien zu betreiben. Für neue Heizungen in Bestandsgebäuden sowie Neubauten außerhalb von Neubaugebieten gilt diese Auflage erst dann, wenn kommunale Wärmeplanungen vorliegen. In Städten ab 100.000 Einwohnern muss es eine Wärmeplanung bis spätestens zum 1. Juli 2026 geben. Kleinere Kommunen haben bis zum 1. Juli 2028 Zeit.
Technologieoffen
Die 65 %-Quote kann durch verschiedene Technologien erreicht werden: elektrische Wärmepumpe, Stromdirektheizung, Biomasseheizung, Hybridheizung (Kombination aus Erneuerbaren-Heizung mit Gas- oder Ölkessel) oder einer Heizung auf der Basis von Solarthermie. Eine rein fossil betriebene Gasheizung kann eingebaut werden, wenn sie H2-ready, also auf den Betrieb mit 100 % Wasserstoff umrüstbar ist – allerdings nur, wenn es in der Kommune einen konkreten Plan für den Aufbau eines Wasserstoffnetzes gibt.
Bestehende Heizungen dürfen weiterhin genutzt und auch repariert werden. Wenn der Anschluss an ein Wärmenetz absehbar ist oder Gasetagenheizungen ersetzt werden müssen, sind etwa Übergangsfristen von bis zu 13 Jahren möglich. Ab 2045 allerdings ist die Nutzung fossiler Brennstoffe für Heizungen verboten.
CO2-Bilanz des GEG leidet unter Kompromissen
Gegenüber dem ersten Entwurf des GEG wurden die Anforderungen deutlich abgespeckt. Das hat auch Konsequenzen für die prognostizierte CO2-Bilanz. War ursprünglich die Einsparung von 54 Mio. t CO2-Äquivalente bis 2030 errechnet worden, liegt die Prognose nun im besten Fall bei 39 Mio. t und im schlechtesten Fall bei 10,8 Mio. t – abhängig von der Austauschgeschwindigkeit der Heizungsanlagen.
Förderung bis zu 70 %
Die Austauschgeschwindigkeit soll durch die Förderung forciert werden. Selbstnutzende Haushalte können bei einem Einkommen unter 40.000 Euro jährlich bis zu 70 % Förderung erhalten – maximal jedoch 21.000 Euro, da die förderfähigen Kosten auf 30.000 Euro je Wohneinheit beschränkt sind. Die Kombination des Heizungswechsels mit anderen Effizienzmaßnahmen – etwa der Dämmung des Gebäudes – kann die förderfähige Investitionssumme um 60.000 Euro erhöhen.
Unabhängig vom Einkommen gibt es bei einer neuen GEG-Heizung eine 30 %-Förderung für alle Antragsteller – auch Vermieter. Hinzu kommt ein Speed-Bonus, der im Rahmen des Wohngipfels (s. Artikel: „Wohngipfel: mehr Förderung, weniger Regulation“) von 20 % auf 25 % erhöht sowie auf Wohnungsunternehmen und Vermieter erweitert wurde.
Vermieter, die in eine GEG-konforme Heizung investieren, können 10 % statt 8 % der Investitionen auf die Mieter umlegen. Allerdings darf die Umlage 50 Cent/m²Wohnfläche nicht überschreiten.
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WOHNGIPFEL: MEHR FÖRDERUNG, WENIGER REGULATION
Die Verschiebung des EH-40-Standards für den Wohnungsneubau ist eine der wichtigsten Maßnahmen des auf dem Wohngipfel Ende September vorgestellten 14-Punkte-Plans der Bundesregierung zur Belebung des Wohnungsbaus. Zielführend sind zudem die degressive Afa, Förderprogramme zur Eigentumsbildung und zum Umbau von Gewerbe- in Wohnimmobilien sowie Erleichterungen bei Aufstockungen. Sperrig zeigen sich die Bundesländer bei der Vereinheitlichung der Landesbauordnungen.
Rundum zufrieden zeigte sich nach dem Wohngipfel im Kanzleramt am 25. September kein Branchenverband. Das wäre ja auch unprofessionell für Lobbyisten. Dennoch waren die Reaktionen auf das von Kanzler Olaf Scholz und Bauministerin Klara Geywitz (beide SPD) vorgelegte 14-Punkte Programm zur Belebung des Wohnungsbaus weniger kritisch als die Statements im Vorfeld des Treffens.
EH 40 wird verschoben
Je nach Perspektive das wichtigste Thema war die Verschiebung der für den 1. Januar 2025 geplanten Einführung des Mindeststandards EH 40 für den Wohnungsneubau. Der grüne Wirtschaftsminister Robert Habeck erklärte, mit der beschlossenen Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zum 1. Januar 2024 sei sichergestellt, dass Neubauten klimafreundlich beheizt würden. Die Immobilienwirtschaft vertritt schon länger die Ansicht, dass der Schritt vom aktuell gültigen EH-55-Standard zum EH-40-Niveau deutlich mehr Geld koste, ohne tatsächlich nennenswert die Klimabilanz zu verbessern.
Da sich die Bundesregierung in jüngerer Zeit zunehmend der Flotten- und Quartiersbetrachtung beim Thema Gebäudesanierung geöffnet hat, war es auch nicht ganz überraschend, dass man für die Verhandlungen zur EU Gebäuderichtlinie (EPBD) ankündigte, sich Verpflichtungen zur Sanierung einzelner Gebäude zu verweigern. Geywitz stellte zudem ein Bewertungssystem in Aussicht, das sich am Lebenszyklus der Immobilien orientiert.
Mehr Speed-Bonus – auch für Vermieter
Zum Energiesegment passt auch der Geschwindigkeits-Bonus (Speed-Bonus) für den Heizungstausch im Rahmen des GEG. Wer sich 2024 oder 2025 für einen Tausch seiner Heizungsanlage entschließt, der profitiert bei der BEGSanierungsförderung von einem von 20 % auf 25 % erhöhten Speed-Bonus, der allerdings 2026 und 2027 um je fünf Prozentpunkte schrumpft, danach jährlich um drei Prozentpunkte. Und: Künftig kann der Speed-Bonus auch von Wohnungsunternehmen und Vermietern beantragt werden.
Degressiv ist auch die Abschreibung für Gebäude, deren Baustart zwischen dem 30. September 2023 und dem 1. Oktober 2029 liegt. Die degressive AfA (Abschreibung für Abnutzung) in Höhe von 6 % jährlich ergänzt die von 2 % auf 3 % erhöhte lineare AfA sowie die Sonder-AfA für besonders klimafreundlichen Mietwohnungsneubau.
Eigentumsförderung wird verbessert
Da es für das bereits im Frühsommer aufgelegte Programm zur Eigentumsförderung für Familien aufgrund der unrealistisch niedrigen Obergrenze des jährlichen Haushaltseinkommens von 60.000 Euro bis in den September nur 250 Anträge gab, wird der Zugang zum 350-Mio.-Euro-Topf erleichtert. Das Haushaltseinkommen darf künftig 90.000 Euro betragen und für jedes Kind kommen 10.000 Euro dazu. Zudem steigt der Kredithöchstbetrag um 30.000 Euro auf bis zu 270.000 Euro: für Familien mit fünf und mehr Kindern und für Wohnimmobilien im EH-40-Standard zzgl. QNG Plus oder Premium. Durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) werden Nachhaltigkeitskriterien für die BEG-Förderung zertifiziert.
Beim Programm „Jung kauft Alt“ soll 2024 und 2025 der Erwerb sanierungsbedürftiger Bestandsimmobilien von der KfW gefördert werden – mit der Auflage, die Immobilie zu sanieren, was ebenfalls gefördert wird.
Umbau von Gewerbeimmobilien in Wohngebäude
Für ein KfW-Programm zum Umbau von Gewerbeimmobilien in Wohngebäude sollen 2024 und 2025 zinsverbilligte 480 Mio. Euro aus dem Klima- und Transformationsfonds bereitgestellt werden. Das dürfte allerdings kaum ausreichen, um das Potenzial von 235.000 Wohnungen auszuschöpfen, das die Ampel in Deutschland identifiziert hat.
Planungsprozesse verkürzen
Das Mantra, Planungsprozesse zu vereinfachen und zu beschleunigen, ist fester Bestandteil jedes politischen Statements seit Jahrzehnten. Nun also will die Bundesregierung Planungszeiten mit einer Sonderregelung im Baugesetzbuch verkürzen, die sich an Ausnahmeregelungen orientiert, die für den Bau von Flüchtlingsunterkünften aufgestellt wurden (BauGB §246 Abs. 14).
Und mit den Bundesländern zielt die Ampel noch für 2023 auf einen gemeinsamen „Pakt für Planungs-, Genehmigungsund Umsetzungsbeschleunigung“. Auf der nächsten Bauministerkonferenz der Länder im November ist nach Kenntnis der Bundesregierung geplant, Typengenehmigungen für das serielle Bauen, die in einem Land erteilt wurden, bundesweit Gültigkeit zu geben. Zudem soll bis 2026 in allen Landesbauordnungen eine Genehmigungsfiktion von drei Monaten verankert werden. D.h.: liegt binnen drei Monaten keine Entscheidung der Behörde vor, gilt die Genehmigung als erteilt.
Gebäudetyp E
Ebenfalls auf der Tagesordnung der Bauminister sollte aus Sicht der Bundesregierung die Integration des Gebäudetyps E in die Musterbauordnung und Wohngipfel: mehr Förderung, weniger Regulation die Landesbauordnungen stehen. Damit sollen Vertragsparteien die Option erhalten, in einem gesetzten Rahmen von kostenintensiven Standards abzuweichen. Die Bundesregierung will noch vor Jahresende eine „Leitlinie und Prozessempfehlung Gebäudetyp E“ erstellen, um Rechtssicherheit zu gewährleisten. Statt Landes- und Musterbauordnung anzupassen, votieren die Ländern hingegen für eine Änderung des BauGB durch den Bund.
Erleichterungen beim Ausbau von Dachgeschossen
Vor dem Hintergrund, dass eine Studie von 2016 im Ausbau und der Aufstockung von Dachgeschossen ein Wohnungspotenzial von 1,6 Mio. Wohnungen in Deutschland ermittelte, sind zwei der angestrebten Beschlüsse der anstehenden Bauministerkonferenz besonders spannend. Zum einen soll der Umbau von Dachgeschossen „unter bestimmten Bedingungen“ in allen Landesbauordnungen genehmigungsfrei sein. Zum anderen wird angestrebt, dass „die Kfz-Stellplatzpflicht bei Aufstockungen und Ergänzungen im Wohnungsbestand entfällt“.
Weiterhin divers – und bis dato ohne Ergebnis – diskutiert, wird der Umgang mit der Grunderwerbsteuer zwischen den Ländern und mit dem Bund. Und auch zur Zielstellung, Landesbauordnungen zu vereinheitlichen, gibt es keinen Konsens zwischen den Ländern.
Lärmlimits flexibilisieren
Um Flächen für den Wohnungsbau erschließen zu können, die bisher aufgrund von Lärmemissionen durch Gewerbebetriebe dafür nicht in Frage kamen, will die Bundesregierung den Kommunen die Option geben, im Rahmen einer Experimentierklausel in der TA Lärm die bisherigen Lärmrichtwerte anzuheben.
45 Mrd. Euro für sozialen Wohnungsbau bis 2027
Ebenfalls abhängig von einem Agreement zwischen Bund und Ländern ist ein Finanzpaket für den sozialen Wohnungsbau. Die Bundesregierung schlägt vor, den Ländern für den Zeitraum 2022 bis 2027 insgesamt 18,15 Mrd. Euro zur Verfügung zu stellen – sofern die Länder jeden Bundeseuro mit 1,50 Euro kofinanzieren. Sollten sie das tun, stünde ein Budget von 45,3 Mrd. Euro zur Verfügung. Die Länder allerdings sind bis dato nicht geneigt, die Förderrichtlinien für den sozialen Wohnungsbau zu vereinheitlichen, wie vom Bund gewünscht.
Von der um fünf Jahre bis Ende 2029 verlängerten Abgabe vergünstigter Grundstücke der bundeseigenen Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) an die Kommunen soll auch der soziale Wohnungsbau profitieren. Geplant ist, den Verbilligungsbetrag auf den Kaufpreis von bisher maximal 25.000 Euro je neu geschaffener Sozialwohnung auf 35.000 Euro zu erhöhen.
Für Wohnraum im Neubau und Bestand mit unbefristeter Sozialbindung steht die Neue Wohngemeinnützigkeit, die ab 2024 an den Start gehen soll – unterstützt durch Investitionszuschüsse und Steuervorteile.
GERICHT ERKLÄRT SOZIALE ERHALTUNGSVERORDNUNG IN HAMBURG-NORD FÜR UNGÜLTIG
Das Hamburgische Oberverwaltungsgericht hat im Februar 2023 die Soziale Erhaltungsverordnung Barmbek-Süd aufgrund inhaltlicher und formaler Fehler für ungültig erklärt. Die gleichen Mängel betreffen die Erhaltungsverordnungen Barmbek-Nord und Jarrestadt. Nun bereiten die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen sowie der Bezirk Nord die Neuaufstellung vor.
Mit Urteil vom 14. Februar 2023 hat das Hamburgische Oberverwaltungsgericht (OVG) im Zuge eines Normenkontrollverfahrens die Soziale Erhaltungsverordnung Barmbek-Süd vom 23. November 2020 für unwirksam erklärt. Das Urteil ist seit dem 18. Juli rechtskräftig. Mit der Sozialen Erhaltungsverordnung Barmbek- Süd wurden auch die Verordnungen für Barmbek-Nord sowie Jarrestadt am 23. November 2020 beschlossen und traten am 12. Dezember 2020 in Kraft. Alle drei Verordnungen basieren jeweils auf der gleichen Plausibilitätsprüfung sowie Repräsentativerhebung. Die drei Gebiete messen 612 ha mit 83.400 Menschen in 55.000 Wohneinheiten.
Den Antrag auf Normenkontrolle stellte am 5. November 2021 die Eigentümerin eines vierstöckigen Gebäudekomplexes in Barmbek. 2008 hatte es seitens des Bezirkes Zusagen hinsichtlich Abriss und Neuentwicklung der Liegenschaft gegeben – die aufgrund der beschlossenen Sozialen Erhaltungsverordnung Barmbek-Süd dann nicht eingelöst wurden.
Verstoß gegen das Öffentlichkeitsgebot
Vergleichsweise banal scheint der formale Fehler, dass es für den Ausschluss der Öffentlichkeit bei der Bezirksversammlung am 12. November 2020 mit Verweis auf die Corona-Pandemie weder einen formellen Beschluss durch die Bezirksversammlung noch eine rechtliche Grundlage dafür gab. Dieser Verstoß gegen das Öffentlichkeitsgebot wurde vom OVG als erheblicher Fehler beanstandet.
Fehlerhafte Repräsentativuntersuchung
Praktisch und grundsätzlich gravierender für die Aufstellung Sozialer Erhaltungsverordnungen dürften die monierten inhaltlichen Fehler sein. So bemängelt das OVG, dass sich die Begründung der Verordnung nicht auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Erhaltungsgebiet bezieht, sondern die Bevölkerung im gesamten Stadtteil Barmbek Süd betrachtet wurde. So seien die aus dem Erhaltungsgebiet herausgenommenen Bereiche Alster-City, Hamburger Meile sowie die Neubaugebiete auf den früheren Krankenhausarealen des Allgemeinen Krankenhaus Eilbek (AK Eilbek) sowie des AK Barmbek aus der statistischen Erhebung der Repräsentativuntersuchung nicht herausgerechnet worden.
Zudem sei nicht ersichtlich, ob in allen Teilbereichen genügend Haushalte befragt wurden und ob diese die soziale Schichtung der Bevölkerung spiegeln. Im Gutachten selbst wird eingeräumt, dass die Aussagekraft auf Ebene der Statistischen Gebiete aufgrund von geringen Fallzahlen teils eingeschränkt sei.
Auch macht sich das OVG die Kritik der Klägerin zu eigen, dass im Rahmen der Repräsentativuntersuchung die genutzte Stichprobe von 4,9 % der Haushalte als „statistisch ausreichend“ qualifiziert wurde – zumal im „Leitfaden für die Praxis“ bei Sozialen Erhaltungsverordnungen vom Oktober 2019 die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) selbst empfiehlt, zwischen 5 % und 15 % der Haushalte zu befragen, um repräsentative Ergebnisse zu erhalten.
BSW macht Druck auf Bezirk und Gutachter
Wer die Beschreibung des Tatbestands im Urteil des OVG liest, muss den Eindruck gewinnen, dass die BSW beim Bezirk Nord sowie den mit der Plausibilitätsprüfung beauftragten Gutachtern der Hamburger F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH so lange insistierte, bis die von Beginn an gewünschte Empfehlung zur Ausweisung Sozialer Erhaltungsgebiete Barmbek-Süd, Barmbek-Nord und Jarrestadt formuliert wurde – auf Grundlage von Unterlagen, die im Wesentlichen die BSW zur Verfügung gestellt und zudem mit einer „Lesehilfe“ bewertet hatte.
Mit F+B wurde darüber hinaus ein Institut erneut beauftragt, dessen Geschäftsführer sich bereits 2014 vom Landgericht Hamburg methodische Mängel und fehlende Nachvollziehbarkeit der gutachterlichen Ausführungen vorwerfen lassen musste.
Bezirk Nord: Aufhebung und Neuaufstellung
Nun hat die Bezirksversammlung Hamburg-Nord am 12. Oktober mit Verweis auf das OVG-Urteil die Aufhebung der Sozialen Erhaltungsverordnung Barmbek-Nord beschlossen. Zwar seien die beiden Verordnungen Barmbek-Nord und Jarrestadt nicht Gegenstand des Normenkontrollverfahrens gewesen, „leiden in formeller Hinsicht jedoch unter den identischen Rechtsmängeln und bilden keine taugliche Rechtsgrundlage mehr für eine rechtmäßige Verwaltungspraxis“, heißt es in der Entscheidungsbegründung der Bezirksversammlung.
Vorgesehen ist eine umgehende Neuaufstellung der drei sozialen Erhaltungsgebiete. „Die bisherigen Erfahrungen aus der Beratungs- und Genehmigungspraxis des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung liefern Indizien, dass in den drei Gebieten weiterhin die Voraussetzungen für Soziale Erhaltungsverordnungen gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB vorliegen und der Erlass von Sozialen Erhaltungsverordnungen geboten ist.“ Daher sei ein Aufstellungsbeschluss
des Senats in Vorbereitung. „Die Behördenabstimmung einer entsprechenden Senatsdrucksache erfolgte im August 2023“, informiert die Entscheidungsbegründung vom 12. Oktober. „Die Beschlussfassung im Senat ist für Ende September 2023 vorgesehen.“ Tatsächlich erfolgten die Aufstellungsbeschlüsse für die drei Sozialen Erhaltungsverordnungen durch den Senat am 10. Oktober und traten am 18. Oktober in Kraft.
Um keine Lücke zwischen Aufhebung und Neuaufstellung der Sozialen Erhaltungsverordnungen entstehen zu lassen, empfiehlt der Stadtentwicklungsausschuss des Bezirkes Nord, die Aufhebungen mit der Verordnung über neue Repräsentativerhebungen in einer Mantelverordnung
zu kombinieren und damit zeitlich zu synchronisieren. Ein Aufstellungsbeschluss des Senats ermögliche die Zurückstellung von Bauvorhaben nach § 15 BauGB, die sich negativ auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung auswirken können.
Entsprechen andere Soziale Erhaltungsverordnungen den OVG-Anforderungen?
Die Normenkontrolle ist aufgrund der einjährigen Einspruchsfrist nach Inkrafttreten für andere Soziale Erhaltungsverordnungen nicht mehr möglich. Fachanwälte empfehlen jedoch, bei Grundstücken im Geltungsbereich solcher Verordnungen zu prüfen, ob diese den aktuellen Anforderungen des OVG entsprechen. Das kann etwa im Rahmen eines konkreten Genehmigungsverfahrens verifiziert werden, das von der Sozialen Erhaltungsverordnung berührt wird.
RÜCKGANG DER BAUGENEHMIGUNGEN UM 50 %
Um 50 % auf 3.682 Wohneinheiten ist in den ersten drei Quartalen 2023 die Zahl der Baugenehmigungen zurückgegangen. Ebenfalls um über 50 % ist der Bauüberhang von 25.000 auf 12.000 Wohneinheiten geschrumpft.
Die Zahlen der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) bedeuten für den Wohnungsbau in Hamburg nichts Gutes. Zum 30. September 2023 waren von den sieben Bezirken sowie der BSW 3.682 Baugenehmigungen gemeldet worden. Das sind fast exakt 50 % weniger als im Vergleichszeitraum des vergangenen Jahres.
5.600 bis 6.800 Baugenehmigungen bis zum Jahresende erwartet
Im Mittel der Jahre 2019 bis 2022 lagen nach drei Quartalen 66,25 % der im Gesamtjahr erteilten Baugenehmigungen vor. Hochgerechnet auf das laufende
Jahr sind dann 5.558 Baugenehmigungen zu erwarten. 2021 gab es eine besonders intensive Jahresendrallye. 45,8 % der Baugenehmigungen wurden für das letzte Quartal gemeldet. Verhält es sich in diesem Jahr ähnlich, dann wäre für das Jahresende mit knapp 6.800 Baugenehmigungen zu rechnen – rund 35 % unter dem Ergebnis von 2022.
Gegenüber dem NDR verwies Stadtentwicklungssenatorin Karen Pein (SPD) auf die gestiegene Zahl von bewilligten Sozialwohnungen. Nach nur 1.884 Bewilligungen
durch die Investitions- und Förderbank Hamburg (IFB) im vergangenen Jahr – dem schwächsten Wert seit über zehn Jahren – erwartet die BSW nach Kenntnis der Immobilien Zeitung bis zum Jahresende mindestens 2.300 Bewilligungen, darunter bis Anfang Oktober 400 Wohneinheiten, die aufgrund der Förderbedingungen aus dem frei finanzierten in den geförderten Wohnungsbau gewechselt seien. Zielmarke für den öffentlich geförderten Wohnungsbau sind jedoch 3.000 Bewilligungen jährlich und der Zehnjahresdurchschnitt liegt bei 2.800.
Abbau des Bauüberhangs: Hohe Fertigstellungszahlen in 2023
Einen dynamischen Abbau erlebt in diesem Jahr der Bauüberhang – also die Wohnungen, die zwar genehmigt, jedoch noch nicht fertiggestellt sind. Lag der Wert Ende 2022 noch bei 25.000 Wohneinheiten sollen es jetzt nur noch 12.000 sein. Bestätigt sich diese Information seitens der BSW am Jahresanfang, dürfte die Zahl der Fertigstellungen in diesem Jahr sehr hoch ausfallen – bevor sie dann ab 2024 deutlich nachlässt.
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