Tidenwechsel auf dem Hamburger Markt
für Eigentumswohnungen
2021 markierte den Höhepunkt dynamisch steigender Preise in allen Lagen – seit dem Jahreswechsel aber stagnieren Preise und Verkäufe. Sinkende Neubauzahlen sowie die Genehmigungspflicht zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen führen zu einer weiteren Verknappung des Angebotes, weshalb wir in guten und sicheren Lagen mit stabilen Preisen rechnen.
An dieser Stelle präsentieren wir Ihnen eine kurze Zusammenfassung unseres aktuellen Marktberichtes für Eigentumswohnungen in Hamburg. Die komplette Version steht Ihnen am Ende dieser Seite als PDF-Download zur Verfügung.
Corona und Krieg mit den globalen Domino-Effekten für Baukosten, Inflation und Energieversorgung haben 2022 für politisch, ökonomisch und sozial unsichere Rahmenbedingungen gesorgt.
„Eine – zumindest temporäre – Konsolidierung von Preisen und Verkaufsfaktoren war am Hamburger Markt für Eigentumswohnungen in den letzten 15 Jahren zwar immer mal wieder ein Thema für Marktprognosen, aber nie Realität am Markt“, erklärt Cornelius Jebe, geschäftsführender Gesellschafter der ZK Grundinvest. „Das ist seit März 2022 anders. Es geht zwar nicht um fallende Preise auf breiter Front, aber um eine differenziertere Betrachtung durch Bauträger, Banken und Käufer.“
PREISE FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN UND BODENWERTE STEIGEN IM MITTEL DYNAMISCH
Für das vergangene Jahr spiegeln die Kernzahlen des Gutachterausschusses zunächst einmal einen sehr dynamischen Markt. Mit 6.241 Transaktionen, wurden nach den Zahlen des Gutachterausschusses im vergangenen Jahr 0,7 % Eigentumswohnungen mehr verkauft, als 2020. Der Umsatz stieg jedoch um 17 % auf 3,6 Mrd. Euro. Dafür sorgten vor allem neue Eigentumswohnungen. Hier legte die Zahl der Kaufverträge um 6 % auf 1.574 zu, der Umsatz jedoch um 41 % auf 1,3 Mrd. Euro. Diese Entwicklung reflektiert auch der Preis je Quadratmeter Wohnfläche für Neu- wie Bestandswohnungen, der um 15 % auf 6.927 €/m2 emporschnellte.
Und auch die Einwertungen am Grundstücksmarkt zeigen deutlich aufwärts. Die 2021 verkauften 56.500 m2 Bauland für Eigentumswohnungen entsprechen nur 43 % des Zehnjahresdurchschnitts. Auch diese Verknappung der bebaubaren Fläche hat zur drastischen Erhöhung des mittleren Hamburger Bodenrichtwerts um 26 % auf 2.457 €/m2 Wohnfläche beigetragen.
„2021 war ein sehr dynamisches Jahr am Markt für Eigentumswohnungen.
2022 ist anders.“
Cornelius Jebe
ZK Grundinvest
Geschäftsführender Gesellschafter
WOHNUNGSKÄUFER SETZEN AUF TEURE STADTTEILE
Sehr unterschiedliche Dynamiken gab es 2021 bei Wohnungspreisen und Bodenrichtwerten jedoch mit Blick auf etablierte, teure Lagen einerseits sowie relativ günstige Stadtteile andererseits.
Die Käufer der Eigentumswohnungen favorisierten hochpreisige Lagen. In den zehn Stadtteilen mit den höchsten Verkaufszahlen liegt der vom Gutachterausschuss ermittelte Durchschnittspreis für Bestandswohnungen mit 7.653 €/m2 um 24 % über dem Durchschnittspreis aller Stadtteile. Die TOP 3 sind Winterhude (323 Verkäufe / 7.943 €/m2), HafenCity (298/12.487 €/m2) und Eimsbüttel (287 / 7.504 €/m2). Gleichzeitig wurden in den zehn teuersten Stadtteilen 23 % aller Wohnungen verkauft.
Der Anteil der zehn günstigsten Stadtteile (Durchschnittspreis: 3.774 €/m2) summiert sich auf nur knapp 9 % der Verkäufe. Gleichzeitig stieg der Preis in den zehn Edellagen 2021 um 16 %, in den preiswerten Vierteln nur um 10 %. Ausnahmen bilden hier Neugraben-Fischbek (+66 % auf 4.712 €/m2), Harburg (38 %) oder Wilhelmsburg (27 %), die 2020 noch zu den zehn günstigsten Stadtteilen zählten.
„Hier wirken die positive Ausstrahlung der IBA Hamburg 2013 sowie die damals angestoßenen Neubauquartiere, die aktuell realisiert werden und preislich auch auf den Bestand wirken“, erläutert Jebe.
BAUTRÄGER SETZEN AUF GÜNSTIGE GRUNDSTÜCKE
Die mit mindestens einjähriger Verzögerung ausgewiesenen Bodenrichtwerte zeigen für 2021 hingegen ein im Mittel 30-prozentiges Wertwachstum für die zehn Stadtteile mit den niedrigsten Bodenwerten aus, während die zehn Viertel mit den höchsten Bodenrichtwerten Zuwächse von „nur“ 16 % verzeichnen.
„Projektentwickler und Bauträger gingen beim Grundstückskauf ins Risiko von chancenträchtigen Stadtteilen, während Käufer von Eigentumswohnungen mehrheitlich auf die Sicherheit etablierter Lagen setzten und dafür höhere Preise akzeptierten“, erklärt Jebe.
ZINSWENDE UND INFLATION
Nachdem jedoch zum Jahreswechsel 2021/2022 sowohl Inflation wie Hypothekenzinsen deutlich stiegen, differenzierte sich die Entwicklung am Markt für Eigentumswohnungen. Weiterhin eine starke Nachfrage gibt es durch Eigennutzer für freie Neubau- oder Bestandswohnungen in guten Lagen.
„Die potenzielle Käufergruppe ist eigenkapitalstark und von den steigenden Zinsen weniger betroffen“, verdeutlicht der Immobiliendienstleister. „Käufer mittlerer und schwächerer Lagen reagieren auf die aus dem Zinsanstieg folgende höhere monatliche Belastung sensibler – und ziehen sich nicht ganz selten vom Kauf zurück. Auch werden die bisherigen Chancenstadtteile nun auch von den Finanzinstituten stärker aus der Risikoperspektive betrachtet.“
Ebenfalls verdüstert hätten sich die Rahmenbedingungen für Kapitalanleger. Obwohl die für Anleger interessanten vermieteten Wohnungen oft 1.000 bis 2.000 €/m2 günstiger seien, bevorzugten Banken bei der Finanzierung Eigennutzer.
„Die Beleihungswertverordnung sieht vor, dass Anleger belegen müssen, dass sie die Finanzierung aus den Erträgen decken können“, so Jebe. „Bei steigenden Zinsen und Kauffaktoren oberhalb der 35fachen Jahresnettokaltmiete ist das ein ambitioniertes Unterfangen.“
AUF SICHT WIEDER STEIGENDE PREISE
Trotzdem erwartet Jebe auf Sicht auch wieder steigende Preise. Die Kalkulationsrisiken beim Neubau werden aus seiner Sicht den Fokus auf den Bestand richten. „Der Bestand an Eigentumswohnungen wird durch den schrumpfenden Neubau sowie die Restriktionen bei der Aufteilung von Zinshäusern deutlich langsamer wachsen. Gleichzeitig gibt es weiterhin eine starke Nachfrage aus gut verdienenden urbanen Milieus, die zudem während der Pandemie-Phase ´unfreiwillig´ zusätzliches Eigenkapital angesammelt haben. In der Konsequenz erwarten wir wieder ansteigende Preise für Eigentumswohnungen, besonders in den ohnehin begehrten Lagen.“
Dass die Umwandlung von Miets- zu Eigentumswohnungen in ganz Hamburg seit 2021 genehmigungspflichtig ist, kritisiert Jebe als Diskriminierung des Wohneigentums. „Gerne würdigen wir, dass mit der beschlossenen Erhöhung der Grunderwerbsteuer – die in der aktuellen Situation äußerst kontraproduktiv für den Wohnungsbau ist – die Erstausstattung junger Familie mit eigenen vier Wänden begünstigt werden soll. Aber warum wird nicht mehr getan, um Eigentum besonders in Milieuschutzgebieten zu fördern?
Zum Schutz der Mieter könnte der Kündigungsschutz erhöht werden, statt die Umwandlung zu verbieten. In Schleswig-Holstein gibt es eine Eigenkapitalförderung für potenzielle Käufer, die zwar Zins und Tilgung tragen können, doch denen das Eigenkapital fehlt. Eigentum gibt Sicherheit. Die Menschen sind auf der Suche nach Sicherheit in unsicheren Zeiten.“
MARKTBERICHT EIGENTUMSWOHNUNGEN 2022
Lesen Sie hier unseren gesamten aktuellen Marktbericht:
24 Seiten Daten, Fakten und Analysen über den Hamburger Markt für Eigentumswohnungen.
