Investments in der Metropolregion
Kontinuierlich steigende Immobilienpreise in Hamburg führen dazu, dass sich Investoren verstärkt auch jenseits der Stadtgrenzen umschauen – zu Recht, denn der Hamburger Speckgürtel hat ein in Deutschland einzigartiges Potenzial.
GESCHICHTE
Aus ganz praktischen Erwägungen kooperieren Niedersachsen, Schleswig-Holstein sowie die an Hamburg grenzenden Landkreise sowie Kommunen bereits seit über 70 Jahren mit dem Stadtstaat Hamburg, der zweitgrößten deutschen Stadt, norddeutschen Metropole und – mit dem Hafen – Deutschlands Tor zur Welt.
Mit der deutschen Einheit und dem Wachstumsdruck v.a. durch die starke Zuwanderung aus den ostdeutschen Bundesländern wurde 1996 ein länderübergreifendes Regionales Entwicklungskonzept (REK) aufgestellt. Mit einem neuen Staatsvertrag 2012 erweiterte sich die Metropolregion u.a nach Mecklenburg.
Heute reicht die Metropolregion von der Lüneburger Heide im Süden bis an die Nordseeküste bei Cuxhaven sowie Fehmarn in der Ostsee im Norden, reicht im Westen bis an die Weser und im Osten bis zur Mecklenburgischen Seenplatte.
REGIONALENTWICKLUNG
Mit ihrer Größe von 28.469 km² umfasst die Metropolregion Hamburg rund 8 % des deutschen Staatsgebietes und mit 5,5 Mio. Einwohnern etwa 6,6 % der Bevölkerung Deutschlands. Die Besiedlungsdichte reicht von 2.455 Einwohner je km² in Hamburg bis 40 Menschen je km² in Lüchow-Dannenberg – von hoher urbaner Dichte in Hamburger Stadtteilen wie Eimsbüttel oder St. Pauli bis hin zu Streusiedlungen mit einigen Dutzend Einwohnern in den Elbauen bei Schnackenburg.
Die bisherige Höchstzahl von 1,86 Mio. in Hamburg Wohnender aus dem Jahr 1964 hat die Hansestadt im vergangenen Jahr gerissen. 1964 gab es 1,4 Mio. Geburten in der alten Bundesrepublik – Allzeitrekord. Das Wirtschaftswunder wirkte, viele Familien konnten sich Auto samt Reihenhaus im Umland leisten und verließen die damals ungleich lautere und dreckigere Hafen- und Industriestadt.
Im Zuge dieser Stadtflucht – verstärkt durch wirtschaftliche Krisen, wie den Niedergang der Werften – sank die Einwohnerzahl bis auf 1,57 Mio. Menschen im Jahr 1985. Mit der deutschen Einheit gewann Hamburg sein ostdeutsches und osteuropäisches Hinterland zurück – samt zahlreicher junger Menschen aus den neuen Bundesländern.
Heute hat Hamburg wieder so viele Einwohner, wie vor 60 Jahren, doch die Wohnsituation ist eine völlig andere. Mit rund 990.000 Wohneinheiten gibt es 2023 über 200.000 Wohnungen mehr, als in den 1960ern. Heute lebt in 54 % der Hamburger Haushalte nur eine Person und in nur 18 % der Haushalte gibt es Kinder – denn die Familien ziehen oft ins Umland.
Die Kreisstadt Stade gehört zur Metropolregion Hamburg und ist nicht nur das wirtschaftlich und kulturelle Zentrum des Elbe-Weser-Raums, sondern befindet sich auch mitten im Zentrum der Urlaubsregion Altes Land und ist mit seiner wunderschön restaurierten Altstadt auch ein echter Tourismusmagnet. Arbeitgeber wie Airbus und E.ON sind hier ansässig und das CFK-Valley Stade hat sich stark entwickelt.
Die Bevölkerungsentwicklung folgt in den letzten Jahrzehnten folgendem Muster: In vielen ländlichen Gebieten hat die demografische Entwicklung für eine Abwanderung von Unternehmen in großstädtische Konglomerationen gesorgt – auch in den entfernteren Ecken der Metropolregion Hamburg. So kommen jährlich auch nach Hamburg viele Menschen zwischen 18 und 30 Jahren, um hier eine Ausbildung zu machen, ein Studium aufzunehmen oder erste berufliche Schritte zu wagen. Sind sie mit 30 beruflich etabliert, verlassen viele Hamburg wieder und ziehen in der Familiengründungsphase ins Umland. Hier gibt es mehr Wohnraum fürs Geld und noch Grün dazu, eine ruhigere Umgebung und oft bessere Schulen für die Kinder. Diese Struktur gab es bereits vor der Pandemie, ist aber durch sie noch verstärkt worden – gepusht zudem durch die in den letzten Jahren stark gestiegenen Wohnungspreise in den begehrten Wohnlagen Hamburgs. Allerdings ist die Gruppe derer größer geworden, die urbane Lebensqualität, kurze Wege zum Arbeitsplatz, zur KiTa, Schule und zum nächsten Club sehr schätzen und sich das Wohnen in dieser Umgebung leisten können. Sie bleiben auch mit ihrer jungen Familie in der Stadt und haben dafür gesorgt, dass es in Hamburg seit Jahren einen Geburtenüberschuss gibt.
Dieser Geburtenüberschuss, die zuziehende junge Generation und Menschen aus dem Ausland – Flüchtende oder Arbeitsmigranten – sichern die positive Bevölkerungsentwicklung Hamburgs. Der Wanderungssaldo innerhalb der Metropolregion ist für Hamburg allerdings seit Jahrzehnten negativ. Die Zahlen für 2021 illustrieren diese Struktur. Die Hamburger Bevölkerung wuchs in diesem Jahr um nur 1.457 Menschen – nur dank des Geburtenüberschusses. Aus der Metropolregion zogen 20.194 Menschen nach Hamburg, aber 33.664 zogen aus Hamburg in die Metropolregion – das sind knapp 40 % der Fortzüge aus Hamburg. Die meisten Menschen -22.173 – zogen nach Schleswig-Holstein, gefolgt von Niedersachsen (10.418) und Mecklenburg-Vorpommern (1.073). Gefragt in Schleswig-Holstein sind die Anliegerkreise Pinneberg (5.979), Stormarn (5.063) und Segeberg (4.578). In Niedersachsen ist v.a. Harburg (4.849) beliebt, gefolgt von Stade (2.146) und Lüneburg (1.595).
Für die Anliegerkreise aus Schleswig-Holstein und Niedersachsen ähneln sich diese Werte seit 2013 – für die mecklenburgischen Regionen nicht. Hier hat sich der Wanderungstrend auf niedrigem Niveau gedreht. Inzwischen ziehen mehr Menschen aus Hamburg nach Mecklenburg als umgekehrt.
WOHNUNGSMARKT
Die Wohnungsmarktzahlen spiegeln diese Entwicklung: Knapp 200.000 Wohneinheiten wurden 2013 bis 2021 in der Metropolregion Hamburg fertiggestellt. Davon entfallen gut 77.000 auf Hamburg selbst, 65.000 wurden in den schleswig-holsteinischen Landkreisen der Metropolregion erreichtet, gut 46.000 in den niedersächsischen Landkreisen und etwa 11.000 in Mecklenburg-Vorpommern. Auf Landkreisebene liegen Pinneberg (13.458), Segeberg (11.700), Harburg (11.677), Stade (10.559), Ostholstein (9.093) und Stormarn (8.723) vorne.
Das Gefälle der Wohnungskosten ist in der Metropolregion Hamburg wesentlich stärker ausgeprägt, als etwa in der Metropolregion München. So ermittelte die Postbank für ihren Wohnatlas 2022 im Umkreis von 50 km um die bayerische Landeshauptstadt (Preis München: 9.732 €/m²) nur Landkreise, in denen Eigentumswohnungen im Bestand durchschnittlich 4.000 bis 10.000 €/m² kosten.
In diesem Radius erreicht man von Hamburg (6.489 €/m²) aus die Landkreise Ludwigslust-Parchim, Heidekreis, Rotenburg und Steinburg mit Durchschnittspreisen von 1.500 bis 2.500 €/m². Und selbst in den direkt an Hamburg grenzenden Landkreisen Stade und Herzogtum Lauenburg weist die Postbank durchschnittliche Preise zwischen 2.500 und 3.000 €/m² aus. Für die übrigen direkt anliegenden Kreise – Harburg, Pinneberg, Segeberg, Storman – sowie Lüneburg liegen die Mittelwerte bei 3.000 bis 4.000 €/m². Preise nördlich der 4.000 €/m² gibt es in Kommunen wie Ahrensburg, Reinbek, Halstenbek, Norderstedt oder Wedel in direkter Stadtrandlage zu Hamburg und meist guter ÖPNV-Anbindung.
Sowohl innerhalb Hamburgs wie in der Metropolregion ist jedoch im zweiten, spätestens dritten Quartal 2022, in nahezu allen Stadtteilen und Kommunen ein meist dezenter Preisknick zu beobachten – selbst bei den Angebotspreisen. Oft geht es nur um wenige ct/m², selten wird das Niveau von Anfang 2022 unterschritten und die Werte von Ende 2021 werden deutlich übertroffen. Aber es ist die erste Korrektur seit über zehn Jahren.
PREISE EIGENTUMSWOHNUNGEN BESTAND HAMBURG UND UMLAND 2022
Verantwortlich ist der Mix aus Zinswende, hohen Bau- und Energiekosten, ungewissen Konjunkturerwartungen sowie deutlich höheren Finanzierungsanforderungen. Tatsächlich hatten die Pandemie und der damit verbundene Schub für das Homeoffice in Kombination mit den noch 2021 stark gestiegenen Preisen zu einer deutlich höheren Nachfrage und dynamischen Preissteigerungen in entfernteren Kommunen der Metropolregion geführt. So stiegen etwa in Heide und Itzehoe nordwestlich von Hamburg nach Zahlen der LBS die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand zwischen 2020 und 2022 um 67 % sowie 57 % auf 2.678 €/m² und 2.153 €/m².
Mit den ebenfalls gestiegenen Treibstoffkosten sind entferntere Standorte für Pendler besonders dann noch attraktiv, wenn sie über die Schiene gut angebunden sind. Das gilt im Übrigen auch für die Pläne zum Ausbau des U- und S-Bahn-Netzes innerhalb von Hamburg. Genannt seien hier die Verlängerung der S4 nach Bad Oldesloe, die S6 West über die Science City Hamburg Bahrenfeld und Lurup zum Osdorfer Born, der Bau der U5, der Bramfeld über Steilshoop, die City Nord, die Innenstadt mit dem Neubaugebiet Neue Mitte Stellingen und dem Volkspark verbinden würde. Die U4 soll im Westen einen Abzweig zur Horner Geest bekommen und von den Elbbrücken aus zum neuen Stadtteil Grasbrook verlängert werden.
Der Ausbau des ÖPNV und SPNV (schienengebundener Personennahverkehr) ist Teil des Programms der Metropolregion als Modellregion für die Zukunft der Mobilität. Bis 2030 nutzen 10.000 autonom fahrende Autos die Straßen und der Ausbau eines Netzes von Radschnellwegen (s. Karte unten) soll weit fortgeschritten sein – gerade mit Blick auf den durch die Elektrifizierung erweiterten Radius von Fahrrädern. Ausgehend vom Hamburger Veloroutennetz, das die Innenstadt mit den Stadtteilen verbindet, entstehen in den nächsten Jahren ein 300 km langes Radschnellnetz etwa Richtung Lüneburg, Tostedt, Stade, Geesthacht, Ahrensburg, Bad Bramstedt oder Elmshorn.
RADSCHNELLWEGE METROPOLREGION HAMBURG
Die Radschnellwege in der Metropolregion Hamburg orientieren sich an den wichtigsten Pendlerströmen. Sie sollen einen zentralen Beitrag zu Klimaschutz und Mobilitätswende leisten, indem sie auch weitere Strecken für das Fahrrad attraktiver machen sollen.
© Metropolregion Hamburg, OpenStreetMap
In der Metropolregion wie auch Hamburg werden durch den Anstieg der Treibstoffkosten vor allem die Standorte gesucht sein, die bereits jetzt oder perspektivisch mit einem Anschluss an den schienengebundenen ÖPNV punkten können.
Weniger betroffen von der Preiskorrektur sind die Mieten. In Hamburg insgesamt stagniert die Angebotsmiete nach ImmoScout24 im vierten Quartal 2022 bei 11,50 €/m². In teuren Stadtteilen wie Winterhude (14,51 €/m²) oder Eppendorf (14,84 €/m²) verzeichnet die Plattform leichte Korrekturen im Cent-Bereich. In günstigeren Stadtteilen wie Steilshoop (9,85 €/m²) oder Billstedt (10,13 €/m²) stagnieren die Angebotsmieten.
In der Metropolregion beruhigen sich die Mieten ebenfalls, steigen jedoch noch leicht – wie etwa in Kaltenkirchen (8,76 €/m²), Ahrensburg (10,96 €/m²), Reinbek (10,72 €/m²), Buchholz/Nordheide (10 €/m²) oder Seevetal (10,28 €/m²).
Aus unserer Perspektive befinden wir uns gerade in einer Orientierungsphase. Da aus den genannten Gründen zahlreiche private aber auch gewerbliche Immobilienentwicklungen auf Eis gelegt werden, ist bereits für das kommende Jahr ein deutlicher Rückgang des Angebots zu erwarten. Da die Nachfrage – auch durch die zahlreich aus der Ukraine Geflüchteten – noch deutlich zunehmen wird, ist von einer Stabilisierung bzw. einem erneuten Anstieg der Immobilienpreise auszugehen. In der Metropolregion wie auch Hamburg werden durch den Anstieg der Treibstoffkosten vor allem die Standorte gesucht sein, die bereits jetzt oder perspektivisch mit einem Anschluss an den schienengebundenen ÖPNV punkten können.
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