Investments in der Metropolregion
Kontinuierlich steigende Immobilienpreise in Hamburg führen dazu, dass sich Investoren verstärkt auch jenseits der Stadtgrenzen umschauen – zu Recht, denn der Hamburger Speckgürtel hat ein in Deutschland einzigartiges Potenzial.
Der Investitionschancen-Index des Postbank Wohnatlas 2019 weist deutschlandweit nur 16 Landkreise aus, in denen eine hohe positive Preisentwicklung bei noch moderaten Kaufpreisen zu erwarten ist – davon befinden sich allein fünf in der Metropolregion Hamburg: Stade, Harburg, Segeberg, Herzogtum Lauenburg und Rotenburg (Wümme).
INVESTITIONSCHANCEN-INDEX DEUTSCHLAND 2019
Selbst die Kreise Pinneberg und Stormarn versprechen noch geringe positive Preisentwicklungen in Relation zur Miete – allerdings bei bereits hohen Kaufpreisen. Die übrigen Sechs der „Big Seven“ verfügen in ihrem direkten Umland nicht über eine einzige dieser Investitionsperlen. Der Hamburger Speckgürtel hat noch jede Menge Entwicklungspotential und ist preislich ausgesprochen attraktiv.
Allerdings ist der Immobilienmarkt auch jenseits der Hamburger Stadtgrenzen von großen Unterschieden geprägt und es braucht eine detailierte Kenntnis der Mikrolagen, um die wirklichen Perlen zu finden. Dies erfahren auch private Käufer – insbesondere Familien –, die ihr Glück vor den Toren der Großstadt suchen: Die Auswahl ist begrenzt. Dies gilt insbesondere für Städte, die über eine gut entwickelte Infrastruktur verfügen, wie z.B. Lüneburg, Norderstedt oder Buchholz.
Bahnhof Buchholz in der Nordheide.
Der Metronom fährt alle 30 Minuten
zum Hamburger Hauptbahnhof.
Fahrzeit: ca. 25 Minuten
Die Fahrzeiten in die Hamburger City können als ein entscheidender Faktor für das Entwicklungspotenzial der jeweiligen Standorte im Hamburger Umland ausgemacht werden. Oftmals ist der zeitliche Unterschied gar nicht so groß. Wer in Blankenese wohnt, braucht zur Rush Hour nicht unbedingt weniger Zeit von der Arbeit nach Hause als Pendler aus dem Sachsenwald.
Südlich der Elbe gestaltet sich die Anreise nach Hamburg etwas aufwändiger. Dennoch sind auch hier Nachfrage und Preise in den letzten zehn Jahren kontinuierlich gestiegen. So liegt z.B. in Buchholz (Landkreis Harburg, ca. 25 bis 40 Minuten Fahrtzeit bis Hamburg) der Quadratmeterpreis für Neubauten selten unter 4.000 Euro, bei Grundstücken häufig über 250 Euro. Diese Preise sind neben der guten Verkehrsanbindung vor allem der gut entwickelten Infrastruktur für die rund 40.000 Einwohner sowie der Lage in der Naturlandschaft Nordheide geschuldet.
PREISE EIGENTUMSWOHNUNGEN NEUBAU HAMBURG UND UMLAND 2020
Nimmt man den Preis für Eigentumswohnungen im Neubau als Trendbarometer des Hamburger Umlands, so zeigt sich, dass sich einige unmittelbar angrenzende Gemeinden preislich kaum noch von ihren Hamburger Nachbarbezirken unterscheiden: Wedel und Holm spiegeln im Westen das Preisniveau von Rissen, im Osten gibt es eine Nord-Süd-Achse der schleswig-holsteiner Anrainer, die von Reinbek bis nach Ahrensburg reicht und eine Preisbildung zeigt wie die Hamburger Bezirke Bergedorf und Rahlstedt.
Interessant sind die Hotspots, die von preislich deutlich schwächeren Lagen umgeben sind. Hier zeichnet sich ein Entwicklungspotenzial ab, das insbesondere für langfristige Investmentstrategien attraktiv sein könnte: Die Städte Geestacht, Lüneburg, Stade und Buxtehude sind bereits heute Investment-Oasen für Anleger, die sich außerhalb des überhitzten Hamburger Marktes engagieren.
Der aktuelle Trend zum Home Office sowie die sich intensivierende Digitalisierung dürfte die Nachfrage nach Wohnimmobilien im Grünen noch einmal stark erhöhen, denn je unwichtiger die örtliche Nähe zum Arbeitgeber wird, desto wichtiger wird der Garten vor der eigenen Haustür. Das wissen natürlich auch die großen Nahversorger, die den steigenden Bedarf in der Provinz in ihre Expansions-Strategien einbeziehen.
Die Hamburger Nachbarn innerhalb der Metropolregion sind reich an Gewerbegebieten. Hier muss man den Verlauf des Autobahnnetzes bzw. die Verbindungen zum Hamburger Hafen sowie zum Hamburg Airport bei der Beurteilung von Gewerbeobjekten berücksichtigen. Entlang der Bundesautobahnen A7 und A1, die beide direkt über Europas drittgrößten Hafen führen, sind namhafte Hersteller und Logistiker angesiedelt, die an ihrem jeweiligen Standort wichtige Entwicklungstreiber sind. Hier gibt es für Gewerbeinvestments innerhalb eines Radius von über 100 km Entfernung zum Hamburger Rathausmarkt noch so manche Perle zu entdecken.
Kleine Hafenstadt süd-westlich der großen Hafenstadt:
Buxtehude entwickelt sich zum Hidden Champion. Fahrtzeit mit der S-Bahn zum Hamburger Hauptbahnhof ca. 40 Minuten
Das Hamburger Umland lockt mit vergleichsweise niedrigen Preisen, ist aber stärker ausdifferenziert als die Großstadt.
Hamburg ist nach München und Frankfurt die deutsche Metropole mit den dritthöchsten Immobilienpreisen – bedingt durch die große Nachfrage, denn die Hansestadt hat wirtschaftlich und kulturell viel zu bieten. Für Hamburger und Wahl-Hamburger bleibt sie eben die schönste Stadt der Welt. Ihre Strahlkraft reicht bis tief in die Metropolregion hinein und sorgt überall dort, wo eine gute Anbindung an das Epizentrum besteht, ebenfalls für hohes Wertsteigerungspotenzial.
Der Maßstab für ein Investment im Umland sind die Immobilienpreise in Hamburg. Die z.T. vegleichsweise geringen Quadratmeterpreise und Faktoren sind ein starker Anreiz für Investoren, vor den Toren Hamburgs nach renditestarken Objekten zu suchen. Aber Achtung: Das Umland ist noch stärker ausdifferenziert als die innerstädtischen Lagen. Jedes Engagement sollte in enger Abstimmung mit einem lokalen Partner erfolgen, der die jeweiligen Mikrolagen kennt und deren Entwicklungspotenzial richtig einschätzen kann.
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