Vorkaufsrecht
Zahlreiche staatliche Regularien beeinflussen das Marktgeschehen in Hamburg. Mit dem Vorkaufsrecht drängt sich die Stadt Hamburg beim Verkauf von Zinshäusern in die erste Reihe der Kaufinteressenten – zu von ihr selbst festgelegten Konditionen.
Für zwölf meist citynahe Gebiete mit 212.000 Einwohnern gilt in Hamburg die Soziale Erhaltungsverordnung. Diese beinhaltet eine zusätzliche Genehmigungspflicht für Abrissmaßnahmen, Umbau und Modernisierung, die zu einer Steigerung des Wohnwerts und damit zu Mieterhöhungen führen können. Auch die Umnutzung von Mietwohnungen zu gewerblichen Zwecken oder die Aufteilung in Eigentumswohnungen muss genehmigt werden. Zum Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung kann die Freie und Hansestadt (FHH) im Geltungsbereich einer Sozialen Erhaltungsverordnung das Vorkaufsrecht ausüben.
Zeichnen sich in den Sozialen Erhaltungsgebieten Spekulationsentwicklungen auf dem Grundstücksmarkt ab, die den Zielen der Verordnung widersprechen, hat die FHH die Möglichkeit, bei Grundstücksveräußerungen das Instrumentarium des Vorkaufsrechts nach §§ 24-28 BauGB in Verbindung mit § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB zum Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung auszuüben.
Dieses betrifft laut Definition Objekte mit einer sozial schützenswerten Mieterschaft. Bei Objekten, deren Mieterschaft z.B. durch bereits hohe Mieten nicht mehr schützenwert ist oder bei Gewerbeobjekten verzichtet die FHH zumeist auf ihr Vorkaufsrecht.
Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dieses rechtfertigt. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts muss die FHH den Verwendungszweck des Objektes angeben.
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FRAGEN, DIE UNS OFT GESTELLT WERDEN
Kann ich mein Zinshaus im Sozialen Erhaltungsgebiet heute überhaupt noch frei verkaufen?
Ja, die FHH kann grundsätzlich nur in bereits geschlossene Kaufverträge einsteigen.
Ein freier Verkauf ist insoweit zunächst nicht eingeschränkt.
Welchen Einfluss hat das Vorkaufsrecht auf den Preis meines Zinshauses?
Die Lagen in Sozialen Erhaltungsgebieten sind zumeist sehr nachgefragt und daher vermutlich auch zukünftig preisstabil.
Einige Verkäufer werden sich zunächst aus Unsicherheit gegen einen Verkauf entscheiden und das Angebot wird weiter verknappt.
Spekulative Käufer werden Gebiete der Sozialen Erhaltungsverordnung voraussichtlich meiden, sodass Preisspitzen nicht mehr erreicht werden
Welche Rechte habe ich als Verkäufer, wenn die FHH ihr gesetzliches Vorkaufsrecht ausübt?
Die FHH steigt mit allen Rechten und Pflichten in den bereits mit dem Ersterwerber geschlossenen Kaufvertrag ein.
Einen Anspruch auf Rücktritt, bei vollumfänglicher Erfüllung durch die FHH, hat der Verkäufer in diesem Fall nicht.
Sollte die FHH von Ihrem Recht der Kaufpreisanpassung nach § 28 Abs. 3 BauGB Gebrauch machen, steht dem Verkäufer ein vierwöchiges Rücktrittsrecht zu.
Macht es überhaupt noch Sinn ein Zinshaus im Sozialen Erhaltungsgebiet zu erwerben?
Für langfristig orientierte Bestandshalter sind Lagen in Sozialen Erhaltungsgebieten auch zukünftig hoch attraktiv.
Die Lagen werden auch langfristig zu den gefragtesten Gebieten der Stadt zählen.
Welche Rechte habe ich als Käufer, wenn die FHH ihr gesetzliches Vorkaufsrecht ausübt?
Die FHH ist dem Käufer gegenüber nicht zum Schadensersatz für entstandene Leistungen verpflichtet (z.B. Prüfungs- und Beratungskosten).
Die entstehenden Notar- und Gerichtskosten sind von der FHH zu tragen.
Auf einen Blick
Lesen Sie hier alles über das Vorkaufsrecht der Freien und Hansestadt Hamburg.
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