Hamburger Markt für Wohnimmobilien 2020/21

WEITERHIN STEIGENDE PREISE

Wie sich das aktuelle Zeitgeschehen auf den Immobilienmarkt auswirkt und warum mit weiterhin steigenden Preisen bei gleichzeitiger Ausdifferenzierung der Lagen zu rechnen ist.  Ein Kommentar von Matthias Baron, geschäftsführender Gesellschafter bei Zinshausteam & Kenbo. 

Seit der Finanzkrise 2008 ist am Immobilienmarkt vieles nicht mehr so, wie es in den Lehrbüchern geschrieben steht. Die immensen Summen, die von der Europäischen Zentralbank (EZB), insbesondere zur finanziellen Stabilisierung hoch verschuldeter EU-Staaten, in den Markt gepumpt wurden, haben bei gleichzeitig niedrigsten Zinsen für einen nahezu ununterbrochenen Boom am Immobilienmarkt gesorgt – mit steigenden Preisen und Faktoren, bei denen wir in den letzten Jahren häufiger erwartet und auch erklärt haben: Der Peak ist erreicht. Tatsächlich weisen die Zahlen des Gutachterausschusses für das vergangene Jahr erneut Allzeithochs bei den Preisen und Faktoren für Zinshäuser und Eigentumswohnungen aus.

 

Und mit Blick auf die Zahlen des ersten Halbjahres 2020 könnte ich Professor Harald Simons vom Institut empirica zitieren, der jüngst bei einem Heuer-Webinar zur Entwicklung des Wohnungsmarktes in Corona Zeiten formulierte: „Bisher ist nichts passiert.“ Neben der ihm eigenen Provokation kann er am Ende des zweiten Quartals auf stabil wachsende Angebotsmieten wie auch -preise verweisen.

Grasbrook

BEZAHLBARER WOHNRAUM, INNOVATIVE ARBEITSPLÄTZE & FREIRÄUME

© Herzog_de_Meuron_Vogt Landschaftsarchitekten

BREXIT UND TRUMP

Aber natürlich ist im Zuge der Corona- Pandemie bereits sehr viel passiert – und es steht zu erwarten, dass uns noch größere Veränderungen bevorstehen. Die beschlossenen Konjunkturpakete seitens der EU auf nationaler Ebene, durch die Bundesländer und oft auch Kommunen, werden die wirtschaftlichen Folgen der Pandemie deutlich dämpfen, aber eine Rezession nicht verhindern. Welche Auswirkungen der Abschwung auf den Arbeitsmarkt hat, kann nicht allein in Deutschland gesteuert werden. Wie und wann der Wachstumsmotor der exportorientierten deutschen Ökonomie wieder brummt, hängt von der Entwicklung der globalen Wirtschaft ab. Und die globale Ökonomie wird aktuell und wohl auch noch in den kommenden Monaten von der Corona-Pandemie geprägt – doch nicht ausschließlich.

 

Die EU und Großbritannien haben sich noch immer nicht auf einen geregelten Brexit geeinigt – und die Frist für einen geordneten Austritt ist eigentlich schon zu knapp. Im November droht der Weltgemeinschaft die Wiederwahl Trumps. Dessen Ignoranz internationaler Abkommen und Verträge – ob nun zum Klima oder zu atomarer Bewaffnung – machen es der westlichen Wertegemeinschaft schwer, Chinas Großmachtstreben in Hongkong und demnächst auch gegenüber Taiwan glaubhaft entgegenzutreten.

“Es gibt weiterhin einen hohen Nachfrageüberhang am Wohnungsmarkt. Daher werden Zinshäuser in guten Lagen preislich eher zulegen – aufgrund der dauerhaft niedrigen Zinsen sowie der fehlenden Anlagealternativen.“

Matthias Baron
Geschäftsführender Gesellschafter

100.000 WOHNUNGEN GENEHMIGT

Angesichts vieler globaler Einflüsse jenseits unserer Wirkungsmacht, scheint es zielführender, sich der Themen vor Ort – in Hamburg und Deutschland – anzunehmen, die wir ein Stück weit bewegen können.
Dazu gehören die Rahmenbedingungen für den Wohnungsmarkt.

Hamburg steht gut da. Die 100.000ste Wohnung seit dem Start des Bündnisses für das Wohnen 2011 ist im Mai 2020 genehmigt worden. Beim Bau von Sozialwohnungen führt die Hanse- und Hafenstadt mit großem Vorsprung das Bundesländer-Ranking an. Der Anstieg der Mieten wurde seit 2017 unter die Inflationsgrenze gedrückt, wie die Entwicklung des Mietenspiegels belegt. Da sollte es für Rot-Grün doch heißen: Never change a running system!

Leider enthält der in der Corona-Krise verhandelte Koalitionsvertrag mehrere den Wohnungsmarkt betreffende Projekte, die wenig geeignet sind, die gerade jetzt wichtige Investitionsbereitschaft in puncto Wohnungsneubau sowie Bestandsentwicklung zu fördern. Zwei Themen seien hier herausgegriffen: die Auflösung des Hamburger Drittelmixprinzips sowie die weitere Expansion der Sozialen Erhaltungsverordnung.

ZINSHAUSMARKT

Wie entwickelt sich der Zinshausmarkt in Hamburg 2020? Wir erwarten weiter steigende, aber stärker ausdifferenzierte Preise. Die durch die Corona-Pandemie ausgelöste Krise der Gastronomie und die nochmals verschärfte Krise des Einzelhandels dämpfen die Preisentwicklung von Zinshäusern mit relativ hohem Anteil an Gewerbeflächen.

 

Die schlechten Lagen werden weiterhin von den sehr teuren guten Lagen und bevorzugten Lagen profitieren und im Preis weiter ansteigen. Für Zinshäuser mit wenig Gewerbeflächen in guten Lagen erwarten wir ebenfalls noch Steigerungspotenzial durch die weitere Verknappung des Angebots. Bei den bevorzugten Lagen sehen wir eine Seitwärtsbewegung auf sehr hohem Preisniveau.

 

Zudem deutet sich eine gewisse Eigendynamik am Markt an. Eigentümer, die im Besitz von schuldenfreien Zinshäusern sind, die keine positiven steuerlichen Effekte mehr erzeugen, befürchten, dass die aktuell galoppierende Staatsverschuldung durch zusätzliche Steuern wieder zurückgeführt werden muss – etwa durch Abgaben auf Immobilien oder eine Art der Vermögenssteuer. Daher verkaufen sie und kaufen mit hoher Beleihung neue Immobilien. Dabei werden auch sehr hohe Faktoren akzeptiert, denn die Zielstellung heißt Vermögenssicherung bei gleichzeitig attraktiven steuerlichen Effekten.

VERÄNDERTE WOHNWÜNSCHE

Corona kann aber auch zu einer Neujustierung deutscher Wohnungsgrundrisse führen. Homeoffice ist zum Synonym für die in vielen Unternehmen ad hoc geglückte Dezentralisierung der Wertschöpfung aus dem betrieblichen Büro an den Schreibtisch zu Hause geworden. Schon hat – nach internationalen Konzernen wie Facebook oder Twitter – auch Siemens seinen weltweit 140.000 Beschäftigten angeboten, im Rahmen eines Mobile-Work-Konzepts zwei oder drei Tage mobil zu arbeiten – jenseits des klassischen Büroarbeitsplatzes in der Firma, aber nicht unbedingt im Homeoffice.

 

Wer ernsthaft mit dem Gedanken spielt, mehr zu Hause zu arbeiten, aber bisher mit dem Notebook im Hauswirtschaftsraum untergekommen ist, wird eine größere Wohnung suchen. Da der Weg ins Büro nur noch an zwei oder drei Tagen wöchentlich zurückgelegt werden muss und eine größere Wohnung in Hamburg zu teuer ist, wird der Suchradius auf die Metropolregion erweitert. Und nach der Erfahrung eines coronabedingt geschlossenen Biergartens darf das neue Domizil gerne auch einen eigenen Garten bieten.

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