Attraktive Investmentlage

ZINSHÄUSER

IN HAMBURG-BERGEDORF

Eigentlich gehört Bergedorf gar nicht zu Hamburg.
„Wir fahren nach Hamburg“, sagen gebürtige Bergedorfer, wenn sie doch mal ihre Kleinstadt Richtung Westen verlassen.

GESCHICHTE

Seit 1867 war Bergedorf selbständige Stadt unter Hamburger Verwaltung. Seit 1939 ist die frühere Stadt das Zentrum des Hamburger Bezirks Bergedorf.

 

Allerdings besitzt Bergedorf bereits seit 1275 die Stadtrechte und entwickelte daher eine autarke städtische Infrastruktur – in einem mit den Vier- und Marschlanden und der Elbe attraktiven ländlichen Umfeld. Zum Hamburger Hauptbahnhof sind es mit der S-Bahn maximal 25 Minuten.

 

EINE GEWACHSENE STADT

 

Die Entwicklung des Bergedorfer Hafens, Serrahn genannt, und des Bergedorfer Schlosses reicht 900 Jahre zurück und prägt noch heute die Atmosphäre des Bergedorfer Zentrums.

Das Stadtbild wird jedoch von Entwicklungen ab dem 19. Jahrhundert bestimmt. Der Eisenbahnverbindung ab 1842 folgte die Industrialisierung – etwa mit der Glashütte, eine Glycerinfabrik, Zuckerraffinerie oder zwei Stuhlrohrfabriken am Schleusengraben.

 

Für die zuziehenden Arbeiter entstanden im Süden Bergedorfs bis in die 1920er Jahren Siedlungen wie etwa Nettelnburg. Parallel entwickelte sich in der Gründerzeit östlich des Zentrums das Villenviertel, das Hamburger Kaufleute teilweise für eine Dependance im Grünen nutzten. In den 1960er Jahren entstand die Großwohnsiedlung Bergedorf-West.

Zinshäuser in Bergedorf sind begehrt

Im Ranking der 104 Hamburger Stadtteile liegt Bergedorf nach den Zahlen des Gutachterausschusses bei der Zahl der Transaktionen zwischen 2012 und 2021 auf Rang 5

Transaktionen mit Zinshäusern in Bergedorf
2012 – 2021

AKTUELLE STADTENTWICKLUNG

Im Fokus der Bergedorfer Stadtentwicklung steht seit Jahren der Schleusengraben südlich der Innenstadt. In der Gründerzeit siedelten sich auf der Westseite zahlreiche Industriebetriebe an. Inzwischen machen etwa die Glashütte und die Stuhlrohrfabriken Wohnquartieren Platz.

 

Während die Glasbläserhöfe bereits weitgehend fertiggestellt sind, befinden sich Stuhlrohrquartier in südlicher Nachbarschaft der Innenstadt (knapp 1.000 Wohnungen) in der Entwicklung. Erste Baugenehmigungen soll es 2022 für das „Wohnen am Weidengraben“ (710 Wohnungen) sowie das Quartier zwischen Neuem Weg und Brookdeich südöstlich der City (660 Wohnungen) geben. Weitere 300 Wohnungen sind im Rahmen einer Modernisierung des früheren Einkaufszentrum in Bergedorf-West zu einem Quartierszentrum geplant sowie insgesamt 150 Wohnungen nahe der Mohnhof-Kreuzung an den bisherigen Standorten des Kaufhauses Glunz sowie des Penndorf-Parkhauses.

 

In direkter westlicher Nachbarschaft zu Bergedorf West entsteht zudem der Stadtteil Oberbillwerder. Auf 118 ha nördlich der S-Bahn-Station Allermöhe ist ein urbaner Stadtteil mit 7.000 Wohnungen und bis zu 5.000 Arbeitsplätzen vorgesehen. Der Baustart soll 2026 erfolgen.

WOHN­IMMOBILIENMARKT

Neben den Neubauquartieren am Schleusengraben sowie dem Zentrum liegen die – nach dem Mietenspiegel – guten Lagen in Bergedorf z.B. im gründerzeitlichen Villenviertel östlich der Innenstadt: zwischen Daniel-Hinsche-Straße im Norden und dem Schulenbrooksweg an der Schulenbrooksbek im Süden. Gute Lagen bietet zudem das südliche Nettelnburg an den Ufern des Fährbuernfleet und des Landscheidefleet.

 

Zinshäuser in Bergedorf sind begehrt. Im Ranking der 104 Hamburger Stadtteile liegt Bergedorf nach den Zahlen des Gutachterausschusses bei der Zahl der Transaktionen 2012 und 2021 auf Rang 5. 133 Verkäufe wurden in dieser Frist notiert – und liegt damit vor Wandsbek (124) oder Ottensen (121). Gehandelt wird im kleinteiligen und mittleren Segment oft unter Bergedorfern.

 

Die Angebotsmieten haben sich nach Zahlen der Online-Portale seit dem 4. Quartal 2017 von 9 €/m² um ein Viertel auf 11,23 €/m2 erhöht – stärker, als die durchschnittliche Angebotsmiete in ganz Hamburg, die um 20 % auf 11,55 €/m² kletterte.

 

Die Dynamik der Immobilienpreise ist auch an Bergedorf nicht vorbeigegangen. So hat sich der Bodenrichtwert je Quadratmeter Wohnfläche im Geschosswohnungswohnungsbau seit 2012 im Mittel mehr als verdreifacht – von 619 €/m² Wohnfläche auf 2.003 €/m² im Jahr 2021. Der Mittelwert in ganz Hamburg stieg in dieser Zeitspanne von 823 €/m² auf 2.457 €/m² nur etwas weniger dynamisch.

Bodenrichtwerte je Quadratmeter Wohnfläche im Geschosswohnungsbau
In Bergedorf um 224 % gestiegen, in Hamburg um 185 %.

Die Dynamik der Immobilienpreise ist auch an Bergedorf nicht vorbeigegangen. So hat sich der Bodenrichtwert je Quadratmeter Wohnfläche im Geschosswohnungswohnungsbau seit 2012 im Mittel mehr als verdreifacht – von 619 €/m² Wohnfläche auf 2.003 €/m² im Jahr 2021. Der Mittelwert in ganz Hamburg stieg in dieser Zeitspanne von 823 €/m² auf 2.457 €/m² nur etwas weniger dynamisch.

 

Auch im Zinshausbereich hat Bergedorf aufgeholt. Auf etwa einem Niveau mit Bramfeld, Harburg oder Wandsbek liegen die Vervielfältiger (der Multiplikator der jährlichen Jahresnettokaltmiete) bei 25 bis 28 und die Quadratmeterpreise bei 2.900 bis 3.900 Euro – etwas unter dem Hamburger Mittel. Zum Vergleich: die Preise für Eigentumswohnungen in Bergedorf haben sich nach Auswertung der Gutachterausschüsse von 2012 bis 2021 auf 4.551 €/m² mehr als verdoppelt.

 

Mit einem Zuwachs von knapp 11 % auf 36.178 Einwohner Ende 2021 ist die Bevölkerung des Stadtteils Bergedorf seit 2012 etwas stärker gestiegen, als die Hamburgs (7,4 %). Parallel ist die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten sogar um gut 25 % auf 14.709 geklettert – etwas stärker, als in ganz Hamburg mit gut 23 %.

 

Der Zuwachs bei der Zahl der Wohnungen in Bergedorf entspricht mit 10,6 % auf 17.919 in etwa dem Bevölkerungswachstum. Der Anteil der Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern (drei und mehr Wohneinheiten) ist zwischen 2012 und 2021 leicht von 75 % auf 77 % gestiegen – und wird durch die projektierten Quartiersentwicklungen weiter wachsen.

 

1.866 Wohneinheiten wurden 2012 bis 2021 fertiggestellt. 2021 waren es jedoch nur 28 Wohneinheiten – nach 322 im Jahr 2020 und 360 im Vor-Corona-Jahr 2019.

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