Attraktive Investmentlage

ZINSHÄUSER

IN HAMBURG-EIDELSTEDT

Bis ins 19. Jahrhundert wurden im ehemals ländlich geprägten Eidelstedt noch Blutegel für medizinische Zwecke gefangen. Heute wächst die Bevölkerung im Stadtteil doppelt so schnell wie der Hamburger Durchschnitt und der Bedarf nach Wohnraum ist groß.

GESCHICHTE

Eine Herleitung des Namens Eidelstedt verweist auf Ilenstätten, eine Blutegelstätte. Tatsächlich wurden bis ins 19. Jahrhundert in der Mühlenau Blutegel zu medizinischen Zwecken gefangen. Noch Anfang des 20. Jahrhundert war Eidelstedt vor allem Dorf und von Landwirtschaft geprägt. Doch dann kamen erste Industriebetriebe und produzierten Lack, Drahtnetze oder Fischkonserven. Die „Eidelstedter Düfte“ der Fischmehlfabrik waren Jahrzehnte ein Thema. 1927 wurde Eidelstedt nach Altona eingemeindet, 1937 nach Hamburg.

 

STADTENTWICKLUNG

 

Insbesondere nach dem Ersten, aber besonders Zweiten Weltkrieg wurden Felder und Wiesen bebaut. In den 1920er Jahren etwa baute die Reichsbahn an der Elbgaustraße gegenüber des 1922 errichteten Rangierbahnhofs Wohnungen für die Mitarbeiter. Das Eisenbahnerviertel wurde in großstädtischerem Maßstab nördlich benachbart in den 1960er und 1970er Jahren z.T. mit Hochhäusern durch die Bundesbahn erweitert.

 

Idyllischer ist noch heute die ebenfalls unweit des Rangierwerks (heute: ICE-Wartung und S-Bahn-Station Elbgaustraße) gelegene Gartenstadt Lohkampsiedlung sowie die Edelweißsiedlung aus den 1950ern. Darüber hinaus ist das an der Grenze zu Schleswig-Holstein gelegene Eidelstedt geprägt von der klassischen Zeilenbebauung der 1950er und 1960er Jahre wie auch zahlreichen Einfamilienhausgebieten.

 

Als Zentrum des Stadtteils gilt der Bereich um den Eidelstedter Platz, an dem die B4 den Ring 3 sowie die Bahnstrecke und -station der AKN (Eidelstedt Zentrum) trifft. Hier findet sich ein etwas ungeordneter Einzelhandelstandort, u.a. mit dem 1986 eröffneten, gerade frisch modernisierten Einkaufszentrum Eidelstedt Center. Reichlich Raum für Erholung bietet die Eidelstedter Feldmark östlich der A7, die nahezu ein Drittel des Stadtteils bildet.

Das Interesse an Zinshäusern in Eidelstedt wächst

In den Jahren 2012 bis 2021 wurden 60 Transaktionen notiert.

AKTUELLE STADTENTWICKLUNG

Seit 2016 ist in Eidelstedt das Integrierte Stadtteilentwicklungs- und Stadtumbauprogramm Eidelstedt Mitte gestartet. Es konzentriert sich vor allem auf drei Quartiere mit starkem Wohnungsbau. Im Norden Eidelstedts hat das Wohnungsunternehmen Fewa im Dreieck von A23, AKN-Bahnstation Hörgensweg und dem Hörgensweg seit 2018 insgesamt 890 Mietwohnungen errichtet, davon Zweidrittel öffentlich gefördert. 

 

Ebenfalls von großformatigem Geschosswohnungsbau ist der Bereich entlang des Pflugackers zwischen Hörgensweg und dem Eidelstedter Zentrum geprägt. Im Zentrum soll insbesondere der Bereich um den Eidelstedter Platz städtebaulich neu geordnet werden. Dazu trägt das Neubauprojekt Eidelstedter Höfe auf dem 4 ha großen, früheren Grundstück von Opel Dello bei. Rund 360 Wohnungen, zudem Büro- und Gewerbeflächen plant Ditting, Projektentwickler und Bauunternehmen, hier zu bis 2025 realisieren.

 

Westlich der Innenstadt schließlich war eine Verdichtung des Eisenbahnerviertels geplant. Vonovia gehört heute die auf Höhe der heutigen S-Bahn-Station Elbgaustraße bestehende Siedlung mit gut 600 Wohnungen. Die weitläufige, durchgrünte vier- bis neungeschossige Bebauung sollte durch 250 Neubauwohnungen verdichtet werden. Die Bezirksversammlung sprach sich im Februar 2022 dagegen aus: Es fehle soziale Infrastruktur und Vonovia sei wenig mieterfreundlich.

WOHN­IMMOBILIENMARKT

Eidelstedt wächst im doppelten Hamburger Tempo. 2012 bis 2021 stieg die Zahl der Einwohner um 15,5 % auf 35.686 (Hamburg: 7,4 %). Im Jahr 2035 erwarten die Statistiker knapp 38.000 Eidelstedter. In dem 8,7 km² großen Stadtteil an der Grenze zu Schleswig-Holstein gibt es unterdurchschnittlich viele Single-Haushalte (49 % gegenüber 54 % in Hamburg) und überdurchschnittlich viele mit Kindern (21 % zu 18 %).

 

Weniger schnell als die Bevölkerung ist die Zahl der Wohnungen gewachsen – um 8,1% auf 16.548 seit 2012. 506 Baugenehmigungen wurden 2021 erteilt – Topwert seit dem Jahr 2000. Das Zehnjahresmittel liegt bei 177 Genehmigungen. Daher stehen die 36 Fertigstellungen 2021 nur für eine Atempause. Im Jahr zuvor waren es 456 Fertigstellungen.

 

Die starke Bautätigkeit bleibt nicht ohne Auswirkungen auf den Zinshausmarkt. In den Jahren 2017 bis 2021 wurden 40 Transaktionen notiert – Zweidrittel der Abschlüsse seit 2012. Dabei werden im Hamburg-Vergleich jedoch nur mäßige Preise von 2.400 bis 2.900 Euro/m² erzielt – die 22- bis 27-fache Jahresnettokaltmiete. Das könnte auch an der Bestandsstruktur liegen. Häuser aus der Gründerzeit gibt es wenige, Nachkriegsbauten sind nicht so begehrt.

Transaktionen mit Zinshäusern in Eidelstedt
2012 – 2021

Da vom Gutachterausschuss keine Kaufpreise für Zinshäuser auf Stadtteilebene ausgewertet werden, sei zur Orientierung auf die Entwicklung der Werte für Eigentumswohnungen verwiesen. Sie kletterten 2012 bis 2021 um 134 % auf 4.538 €/m² im Bestand. Der Durchschnittswert der Hamburger Stadtteile liegt bei 6.164 €/m². Noch stärker ist die Dynamik bei den Bodenrichtwerten für Grundstücke zum Bau von Geschosswohnungen. Seit 2012 legten sie um 276 % auf 1.875 €/m² Wohnfläche zu. In Hamburg gab es im Mittel einen Anstieg um knapp 200 % auf 2.457 €/m².

 

Die Angebotsmieten bewegen sich hingegen mit denen Gesamt-Hamburgs im Gleichschritt. Zwischen dem vierten Quartal 2017 und dem dritten Quartal 2022 stiegen sie in Eimsbüttel um 19,4 % auf 11,34 €/m² und in ganz Hamburg um 20,3 % auf 11,55 €/m².

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