Hamburger Markt für Wohnimmobilien 2021/22

2022 IST EIN UNRUHIGES JAHR
WEIL ES KAUM PROGNOSTIZIERBAR IST

“Der Wohnimmobilienmarkt hat sich 2021 sehr stürmisch entwickelt – die Zahlen des Gutachterausschusses illustrieren das eindrücklich. Die Nachfrage war hoch.” Ein Kommentar von Lars Linnebrügger, geschäftsführender Gesellschafter bei Zinshausteam & Kenbo. 

Die geopolitische Ordnung erlebt ihre größte Herausforderung seit dem Ende des Zweiten Weltkriegs – mit Konsequenzen auch für den Wohnungsbau in Hamburg: Die Corona-Pandemie wird uns länger beschäftigen, als wir jeweils im Sommer 2020 und 2021 wahrgenommen haben.

 

Und auch 2022 gilt: Winter is coming. Die Lockdowns sowie der Krieg in der Ukraine sorgen zunehmend für Mangel an Rohstoffen sowie für brüchige Lieferketten und verschärfen die Versorgung mit sich dynamisch verteuernden Baumaterialien. Ein Trend, der bereits vor der Pandemie wirksam war. Ebenso wie der zunehmende Mangel an Fachkräften. Der unabsehbare Krieg in der Ukraine hat zudem unmittelbar eine stürmische Verteuerung der Energie sowie erneut einen hohen Bedarf an Wohnraum für Flüchtende, die kurz- aber auch langfristig bleiben, zur Folge. Eine kräftige Inflation und die Zinswende verteuern Lebenshaltungs- und Finanzierungskosten.

Wir haben angesichts der dynamischen Preisentwicklung am Wohnimmobilienmarkt bereits in den vergangenen Jahren immer mal wieder erwartet, dass der Zenit der Preise erreicht wird.

Lars Linnenbrügger
Zinshausteam & Kenbo
Geschäftsführender Gesellschafter

HÖCHSTPREISE WURDEN ANFANG 2022 ERREICHT

2022 ist ein unruhiges Jahr, weil es kaum prognostizierbar ist. Wir haben angesichts der dynamischen Preisentwicklung am Wohnimmobilienmarkt bereits in den vergangenen Jahren immer mal wieder erwartet, dass der Zenit der Preise erreicht wird. Nun ist dieser Moment gekommen – zumindest temporär. Seit Ende 2021 im Neubau und seit Februar 2022 auch im Bestand stagnieren die Preise bzw. gehen zurück.

 

Diese Wende ließ sich – zumindest mit Blick auf die Preiskurve – im Laufe des vergangenen Jahres kaum vorhersehen. Der Wohnimmobilienmarkt hat sich 2021 sehr stürmisch entwickelt – die Zahlen des Gutachterausschusses illustrieren das eindrücklich. Die Nachfrage war hoch. Es war sehr viel Liquidität im Markt. Neubauprojekte wurden nahezu ausnahmslos im Rahmen von Forward Deals vermarktet.

 

Bis Januar 2022 erreichten die Preise Höchstniveau – und das wurde besonders in guten Lagen mit Preisen über Faktor 40 immer wieder getestet und oft übertroffen.

MARKTBERICHT ANLAGEIMMOBILIEN 2022

Lesen Sie hier unseren gesamten aktuellen Marktbericht:
32 Seiten Daten, Fakten und Analysen über den Hamburger Markt für Anlageimmobilien (3,2 MB).

ATTRAKTIV SIND ZINSHÄUSER MIT WENIG GEWERBE

 

Besonders attraktiv für Investoren waren im Zinshaussegment Immobilien mit geringem Gewerbeflächenanteil. Diese Skepsis gegenüber kleinteiligen Gewerbeflächen hat primär mit dem Strukturwandel im Einzelhandel zu tun, der durch die Pandemie noch verstärkt wurde. Ein Gewerbeflächenanteil über 20 % stößt nicht nur bei Käufern auf Zurückhaltung, sondern auch bei der Finanzierung. Erwarten die Banken aktuell bei Zinshäusern ohne oder mit geringem Gewerbeanteil eine Tilgung von 2 %, werden bei höherem Anteil 3 % oder bis zu 4 % erwartet. Das war 2021 mit Zinsen teils unter 1 % noch darstellbar.

 

Kritisch wurde es für Projektentwickler spätestens Ende 2021, als die Preissteigerungen für Baustoffe nahezu alle Segmente betrafen – verknüpft mit zunehmenden Lieferschwierigkeiten – und die Inflation über die Baubranche hinaus die Verbraucherpreise erreichte. Die von der Europäischen Zentralbank (EZB) noch bis vor wenigen Wochen vertretene These, bei der deutlich anziehenden Inflation handele es sich um ein temporäres Phänomen – angeheizt durch die Kompensation des 2020 zwangsweise zurückgehaltenen Konsums, der Rücknahme der Mehrwertsteuersenkung im zweiten Halbjahr 2020 zum 1. Januar 2021 sowie der Einführung der CO2-Steuer – bröckelte zunehmend.

 

Inzwischen ist die Inflationsrate in Deutschland von 4,9 % im Januar 2022 auf 7,9 % im Mai gestiegen, und die Bundesbank erwartet im Jahresmittel 2022 einen Wert von knapp 7 %. Zum Vergleich: Im Vor-Coronajahr 2019 waren es 1,8 %, 2020 pandemiebedingt 0,5 % und 2021 – bereits deutlich erhöht – 3,1 %.

 

Hinzu kommt: Die EZB hat zum 1. Juli 2022 den Leitzins um 0,25 % erhöht – erstmals seit elf Jahren – und die milliardenschweren Anleihekäufe eingestellt. Für den Herbst 2022 werden weitere Zinserhöhungen in Aussicht gestellt – voraussichtlich um 0,5 %.

Die Banken haben die Zinsentwicklung durch erhöhte Liquiditäts- und Risikoaufschläge bei den Hypothekendarlehen bereits vorweggenommen.

 

BAUORDNUNG UND BESTAND

Wichtig für Skalierung auch in der Planungsphase ist die Harmonisierung der Landesbauordnungen der Länder – etwa indem die Musterbauordnung (MBO) künftig als verbindlicher Rahmen gilt. Hier könnte zudem die Typenbaugenehmigung, mit der die Baugenehmigung für baugleiche Gebäude nur einmal eingeholt werden muss, erheblich Zeit und Kosten sparen. Natürlich muss der Staat in der aktuellen Situation fördern, damit der Neubau nicht vollständig zum Erliegen kommt. Aber die öffentliche Hand, die mit unseren Steuergeldern arbeitet, kann die Verteuerung nicht in Gänze und schon gar nicht auf Dauer ausgleichen. Der Slogan „bauen, bauen, bauen“ hinkt daher der neuen Realität deutlich hinterher. Tatsächliche Preisvorteile schafft die Umnutzung im Bestand, wie die in unserem Marktbericht bereits zitierte Studie „Wohnungsbau: Die Zukunft des Bestandes“ von der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen eindrucksvoll belegt.

 

Subjektförderung sollte in Zukunft wieder mehr im politischen Fokus stehen und die Objektförderung weitgehend verdrängen. Die Fehlbelegerabgabe sollte wieder eingeführt werden.

Das Potenzial aus Umbau im Bestand liegt demnach bei 4,3 Mio. Wohnungen. Allein 1,9 Mio. Wohneinheiten weist die Studie für den Umbau veralteter Büroflächen aus. Die Umbaukosten liegen hier mit 1.300 €/m2 bei nur gut einem Drittel der Neubaukosten von 3.400 €/m2.

Weitere 1,5 Mio. Wohnungen könnten durch Dachaufstockungen entstehen – mit 2.500 €/m2 immer noch deutlich günstiger als Neubau. Knapp eine Million Wohnungen sehen die Studienautoren um Dietmar Walberg in der Aufstockung von Bürogebäuden (560.000) sowie Supermärkten und Parkhäusern (420.000).

 

Angesichts der zunehmenden Verknappung und Verteuerung von Rohstoffen und Baumaterialien plädiert auch die Hamburger Bau- und Ausbauwirtschaft (hbaw) für eine stärkere Förderung einer regionalen Kreislaufwirtschaft.

 

WENIGER WOHNUNGSNEUBAU

 

Bei aller Unsicherheit ist sicher, dass in den nächsten Jahren weniger Wohnungen gebaut werden als die im Bündnis für das Wohnen vereinbarten 10.000 Einheiten. Angesichts der geschilderten Rahmenbedingungen haben vor allem institutionelle Anleger bei Wohninvestments auf die Bremse getreten – und auch der eine oder andere private Käufer denkt noch mal eine Runde extra über den Kauf von Wohneigentum nach. Allerdings befeuern wirtschaftliche und politische Krisen das Investment in Sachwerte – Immobilien zuvorderst. So erwarten wir, dass die Nachfrage wieder anziehen wird. Bei gleichzeitig verringertem Angebot aus dem Neubausegment kann dies im Core-Segment wieder zu anziehendem Interesse am Bestand führen. Dabei werden die höheren Finanzierungskosten der Käufer von den Verkäufern bei der Preisbildung berücksichtigt werden müssen – die Einsicht entwickelt sich erfahrungsgemäß mit Verzögerung.

 

Berücksichtigen müssen wir mit Blick auf den bisherigen Nachfrageüberhang, dass die Erfahrungen der Pandemie, die Möglichkeiten der Digitalisierung sowie die hohen Wohnkosten für viele Menschen, gerade für Familien, Gründe sind, die Großstädte zu verlassen. 13 % der Befragten in Großstädten über 500.000 Einwohner haben im Sommer 2021 bei einer Umfrage des ifo Instituts und des Immobilienportals Immowelt angegeben, die Großstadt zugunsten einer kleineren Stadt (38 %), des Speckgürtels (30 %) oder des ländlichen Raums (11 %) verlassen zu wollen.

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