Hamburger Markt für Wohnimmobilien 2020/21

DER MARKT IST NOCH DABEI,
SICH NEU ZU ORIENTIEREN

„Viel besser, als mit dem Besitz eines Zinshauses, kann man es aktuell bei der Kapitalanlage nicht treffen.“ Wohnimmobilien waren 2020 der Renner auf dem Hamburger Immobilienmarkt – und sind es weiterhin. Ein Kommentar von Matthias Baron, geschäftsführender Gesellschafter bei Zinshausteam & Kenbo. 

Licht am Ende des Tunnels. So könnte man die Perspektive vieler deutscher Familien nach mehr als anderthalb Jahren Pandemie-Einschränkungen vielleicht überspitzt skizzieren. Die Biergärten und Geschäfte sind bereits voll, die touristisch orientierten Hotels im Rahmen des Möglichen ebenfalls.

 

Doch das Jahr 2020 wird nachwirken – auf vielen Ebenen. Trotz gewaltiger staatlicher Stützungsmaßnahmen in bisher nicht gekanntem Ausmaß ist das Bruttoinlandprodukt (BIP) 2020 in Deutschland um 4,9 % abgestürzt – der stärkste Rückgang seit der Finanzkrise und zweitstärkste  seit dem Zweiten Weltkrieg. Während die Konsumausgaben aufgrund der Pandemie-Beschränkungen massiv und bis in den Sommer 2021 hinein eingebrochen sind, stützen Industrieexporte sowie die Bauindustrie die Konjunktur.

 

Die Bruttoanlageinvestitionen der öffentlichen und nichtöffentlichen Sektoren 2020 im Baubereich spiegeln die Betroffenheit der Immobilienwirtschaft in der Pandemie. Während die Investitionen in den Wohnungsbau in keinem Quartal gegenüber dem Vergleichsquartal 2019 ins Minus rutschten, lagen sie im Hochbau von Nichtwohnbauten – also u.a. in Büro-, Einzelhandels- oder Hotelimmobilien – ab dem zweiten Quartal im Minus.

Licht am Ende des Tunnels. So könnte
man die Perspektive vieler deutscher
Familien nach bald anderthalb Jahren
Pandemie-Einschränkungen vielleicht
überspitzt skizzieren.

Matthias Baron
Zinshausteam & Kenbo
Geschäftsführender Gesellschafter

MY HOME IS MY CASTLE


Der Wohnungsbau und der Wohnungsmarkt haben sich als Stabilitätsanker in der Pandemie gezeigt. Und das gilt nicht nur aus investiver Perspektive, sondern auch aus psychologischer. Die Wohnung war für alle Menschen in der Pandemie der nicht immer ganz freiwillige Rückzugsraum – und wurde für viele zudem zum Büro oder Klassenzimmer. Das hat die Wahrnehmung der eigenen vier Wände – gemietet oder im Eigentum – verändert. Und mit der Wahrnehmung haben sich auch die Ansprüche gewandelt. Bei Google wie auch bei den Immobilienplattformen gingen deutlich mehr Nachfragen ein, die sich verkürzt zusammenfassen lassen: mehr Platz, Garten, Haus im Grünen.

 

Und die erzwungene Konsumpause – kein Urlaub, kein Shoppen, kein Restaurant, keine Stammkneipe – hat zu einer historisch hohen Sparquote geführt. Pendelte die Sparquote – also der Anteil des verfügbaren Einkommens, der gespart wird – seit der Jahrtausendwende um die 10%-Marke, legte sie im vergangenen Jahr auf über 16 % zu. So erreichte das Geldvermögen der privaten Haushalte nach Daten der Bundesbank Ende 2020 die Summe von knapp 7 Bio. Euro – und kletterte allein im vierten Quartal 2020 um rund 210 Mrd. Euro. Gleichzeitig wird deutlich, dass die wirtschaftlichen Folgen der Pandemie sehr unterschiedliche Betroffenheiten ausgelöst haben. Das Kurzarbeitergeld hat Millionen Arbeitsplätze gerettet, aber auch Millionen Haushaltseinkommen drastisch reduziert. Viele Arbeitnehmer oder Selbstständige in Unternehmensdienstleistungen, Handel, Gastgewerbe oder Kultur erfahren existenzielle Einkommensverluste – trotz aller Hilfsprogramme.

MARKTBERICHT ANLAGEIMMOBILIEN 2021

Lesen Sie hier unseren gesamten aktuellen Marktbericht:
32 Seiten Daten, Fakten und Analysen über den Hamburger Markt für Anlageimmobilien (3,2 MB).

HOHE SPARQUOTE GENERIERT EIGENKAPITAL


Was heißt das für den Wohnungsmarkt? Einerseits merken wir, dass viele potenzielle Eigennutzer sich aktuell beim Wohnungskauf zurückhalten, weil sie weniger Geld zur Verfügung haben oder die mittel- und langfristigen Folgen der Pandemie fürchten. Andererseits hat die erhöhte Sparquote bei vielen auch für das nötige Eigenkapital gesorgt, um in das erträumte Wohneigentum zu investieren oder Geld in Immobilien zu investieren. Wie sich an den Zahlen des Gutachterausschusses sowohl bei Zinshäusern als auch im Segment Eigentumswohnungen ablesen lässt, gibt es im Hochpreissegment weiter eine starke Nachfrage. Wer in Uhlenhorst, Eppendorf oder Blankenese investiert, achtet weniger auf den Preis. Aber in Rahlstedt zahlt niemand 6.000 €/m².

 

Der Markt ist noch dabei, sich neu zu sortieren. Bei institutionellen Anlegern und Wohlhabenden ist der Anlagedruck weiterhin hoch – da etwa Investitionen in Gewerbeimmobilien in Wohnimmobilien umgeschichtet werden. In der Folge werden höhere Preise gezahlt als 2019 – wenn das Produkt stimmt. Institutionelle zahlen dann gerne auch Portfolio-Aufschläge. Nachgefragt sind im Zinshaus-Segment Immobilien mit 100 % Wohnen in guten Lagen. Da wird auch Faktor 40 gezahlt. Je höher der risikobehaftete Gewerbeanteil – insbesondere Einzelhandel und Gastronomie – desto höher die Skepsis und die Abschläge. Das gilt nicht nur für die Käufer, sondern auch für die Banken. Die Preisdynamik führt dazu, dass klassische Zinshauskäufer aus dem Markt gedrängt werden, weil es kaum noch Angebote unter 2 Mio. Euro gibt.

VERKNAPPUNG DES ANGEBOTES


Verschärft wird die Preisdynamik noch durch die Verknappung auf der Angebotsseite. Zu Panikverkäufen ist es im vergangenen Jahr nicht gekommen. Stattdessen haben die Hamburger Eigentümer abgewartet und ab dem Sommer 2020 neue Höchstpreise getestet: 35-fach für ein Zinshaus mit Gewerbe in Wandsbek. Aber diese Preise werden nicht gezahlt. Viele Eigentümer sind noch weniger geneigt zu verkaufen als vor Corona: Zwar stimmt die Wertentwicklung, aber alternative Anlagemöglichkeiten sind noch rarer. Verknappt wird das Angebot jedoch auch auf der Neubauseite. Die im Mai vorgestellte Projektentwicklerstudie von bulwiengesa illustriert für Hamburg einen Rückgang des Projektentwicklungsvolumens im Wohnsegment um 137.000 m² von 2020 auf 2021. Fortgesetzt hat sich dabei der seit 2017 in A-Städten sichtbare Trend, dass klassische Projektentwickler immer weniger Wohnungen bauen, Bestandshalter – wie kommunale Wohnungsunternehmen, Genossenschaften, Stiftungen oder Family Offices – immer mehr.

 

Die klassischen Projektentwickler bauen jedoch nicht grundsätzlich weniger, sondern verlagern ihre Bauaktivitäten ins Umland – dorthin, wo die Grundstücke günstiger sind und die Auflagen seitens der Kommune niedriger.

ZIELKONFLIKT VON KLIMASCHUTZ UND BEZAHLBAREN WOHNUNGEN


Das lenkt die Aufmerksamkeit wieder auf die Frage der Baukosten. Dietmar Walberg, Leiter des Instituts ARGE, das für Hamburg 2021 durchschnittliche Baukosten – inklusive Grundstückskosten – von 4.200 €/m² prognostiziert, warnt ausdrücklich vor zusätzlichen Auflagen. Die seien in den vergangenen 20 Jahren der wesentliche Kostentreiber am Bau gewesen.

 

Nach der Corona-Krise rückt die Klimakrise wieder in den Fokus der Aufmerksamkeit. Im Zielkonflikt von hohen energetischen Anforderungen zum Klimaschutz sowie bezahlbarem Wohnen müssen Politik und Verwaltung endlich wirksame Schritte zur Verschlankung der Planungs- und Genehmigungsprozesse auf den Weg bringen: digitale Infrastruktur in den Ämtern, einheitliche Landesbauordnungen, Typenbaugenehmigungen. Grundsätzlich ist es sinnvoll, dass der Staat die Rahmenbedingungen setzt, aber der Wirtschaft überlässt, die effizienten Wege zum Ziel zu finden. Hamburg hat in den vergangenen zehn Jahren beim Wohnungsbau quantitativ und qualitativ, sozial und wirtschaftlich einen guten Weg eingeschlagen. Den gilt es ohne ideologischen Tunnelblick weiterzuentwickeln.

 

Spätestens, wenn die Zinsen spürbar steigen, wird der Bau bezahlbarer Wohnungen sonst unbezahlbar – für die überschuldete öffentliche Hand ebenso wie für Bauherren und Entwickler.

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