Attraktive Investmentlage

ZINSHÄUSER

IN HAMBURG-HOHENFELDE

Bereits Ende des 19. Jahrhunderts zählte Hohenfelde nach Harvestehude und Rotherbaum zu den wohlhabendsten Stadtteilen Hamburgs. Heute hat der Immobilienboom den Stadtteil am östlichen Alsterufer längst erreicht.

GESCHICHTE

Um vor den Toren der Stadt freies Schussfeld zu haben, blieb das sogenannte Hohe Feld ab 1679 unbebaut. Ab Mitte des 19. Jahrhunderts sorgten der Hamburger Brand von 1842 sowie die Aufhebung der Torsperre 1861, die den freien Zugang nach Hamburg erlaubte, für eine rasche Besiedlung des Areals am Ostufer der Alster.

Bereits Ende des 19. Jahrhunderts zählte Hohenfelde nach Harvestehude und Rotherbaum zu den wohlhabendsten Stadtteilen Hamburgs. Doch 70 % der prächtigen Gründerzeitbebauung fiel der Operation Gomorrha 1943 zum Opfer. Der Wiederaufbau erfolgte meist mit der funktionsorientierten Architektur der 1950er und 1960er Jahre. Weite Teile Hohenfeldes gehören jedoch zu den exklusiven Wohnlagen der Hansestadt.

 

STADTENTWICKLUNG

 

Seit der Zerstörung im Zweiten Weltkrieg ist Hohenfelde ein Stadtteil mit vielen Gesichtern. An der Lübecker Straße finden Zeilenbauten der damaligen Neuen Heimat, heute Saga. Auch Genossenschaften haben rotgeklinkerten, preiswerten Wohnraum geschaffen.

Doch der alte Glanz der Gründerzeit findet sich noch in erstaunlicher Fülle. Ein wenig im südlichen Teil des Viertels im Umfeld des U-Bahn-Haltepunkts Lübecker Straße, vor allem aber im nördlichen Bereich um den Kuhmühlenteich, am Mundsburger Kanal an der Grenze zu Uhlenhorst, sowie um die Uhlandstraße, wo es auch eine U-Bahn-Station gibt.

Im östlichen Bereich des mit 1,1 km² recht kleinen Stadtteils beeindrucken Lessing-, Neubert- oder Güntherstraße mit attraktiven Stadtvillen, ebenfalls aus der Gründerzeit. Repräsentative Architektur des Bürgertums findet sich zudem um den Graumannsweg im westlichen Teil von Hohenfelde.

Hohenfelde – ein stabiler, übersichtlicher Zinshausmarkt

Der Immobilienboom hat Hohenfelde am östlichen Alsterufer längst erreicht. Der Stadteil an der Alster ist aufgrund seiner Urbanität sehr gefragt

AKTUELLE STADTENTWICKLUNG

Der Immobilienboom hat Hohenfelde am östlichen Alsterufer längst erreicht. Für Eigentumswohnungen werden über 10.000 €/m² bezahlt. Es gibt gerade in den Villen- und Stadthauslagen regelmäßig neue Bauvorhaben mit denen Nachkriegsbebauung durch hochwertiges Wohnen ersetzt wird – aktuell etwa KM Four in der Kuhmühle oder Les Belles in der Lessingstraße.

 

In der Regel geht es um eine Aufwertung des Bestandes mit zehn bis 30 Wohneinheiten. Ein Format, dass zudem den Verzicht auf sozialen Wohnungsbau erlaubt. Etwas großformatiger hat die Hansa Baugenossenschaft mit 101 Wohnungen gebaut, die 2016 am Mühlendamm fertig wurden.

 

Entwicklungspotenzial nach oben bietet die Adresse Lübecker Straße 124, wo Aldi in einem Flachbau residiert. Ein Potenzial von 45  Wohneinheiten hat hier der Bezirk Hamburg Nord im Rahmen seines Programms LüDiA (Leben überm Discounter in Aussicht) ausgemacht. Große Stadtentwicklungsprojekte mit Wohnungsschwerpunkt gibt es für Hohenfelde nicht.

WOHNIMMOBILIENMARKT

Zwar ist die Bevölkerung in Hohenfelde von 2012 bis 2021 um 8 % auf 9.905 Menschen gewachsen, aber 2018 waren es schon mal 10.143. Schon jetzt liegt der Anteil der Single-Haushalte in Hohenfelde mit 67 % deutlich über dem Hamburger Mittel von 54 % und der Anteil von Haushalten mit Kindern mit knapp 12 % deutlich unter den 18 % des Hamburger Durchschnitts.

 

Die Zahl der Wohnungen ist 2012 bis 2021 mit 5,5 % auf 5.859 langsamer gewachsen, als die Bevölkerung. Von diesen Wohnungen sind nur 152 in Ein- oder Zweifamilienhäusern und nur noch 89 öffentlich-geförderte Wohnungen. Hohenfelde ist ein urbaner Stadtteil und gleichzeitig – wieder – ein wohlhabender.

 

Das illustrieren auch die Wohnungskosten. So sind die Angebotsmieten der Online-Plattformen vom 1. Quartal 2018 bis zum 3. Quartal 2022 von 11,43 €/² um 22 % auf 13,95 €/m². Im Hamburger Mittel lag der Anstieg bei 20 % auf 11,55 €/m². Die Zinshauspreise liegen nach unseren Auswertungen bei der 32- bis 45-fachen Jahresnettokaltmiete. Das entspricht Quadratmeterpreisen von 4.700 bis 8.500 €/m². Damit ist Hohenfelde auf Augenhöhe mit Rotherbaum, Harvestehude oder Uhlenhorst. 54 Zinshäuser wurden in den letzten zehn  Jahren gehandelt – immerhin knapp 8 % des Bestands an Wohngebäuden.

Transaktionen mit Zinshäusern in Hohenfelde
2012 – 2021

Das beim Gutachterausschuss für Zinshäuser keine Quadratmeterpreise auf Stadtteilebene erhoben werden, seien zum Vergleich die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand genannt. Sie stiegen von 2012 bis 2021 um 136 % auf 6.430 €/m² – und liegen damit etwas über dem Hamburger Mittel von 6.164 €/m². Neubauwohnungen werden aktuell zu Preisen um 10.000 €/m² angeboten.

 

Die Dynamik am Immobilienmarkt spiegelt sich auch in den Bodenrichtwerten wider. Baugrundstücke für den Geschosswohnungsbau verteuerten sich 2012 bis 2021 um 167 % auf 3.167 €/m² Wohnfläche. Im Hamburger Mittel stiegen die Bodenrichtwerte um 198 % auf 2.457 €/m² Wohnfläche.

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