Attraktive Investmentlage

ZINSHÄUSER

IN HAMBURG-LANGENHORN

Ehemals Sitz der „landwirtschaftlichen Kolonie für Geisteskranke“ mausert sich das stetig wachsendene Langenhorn zum stabilen Markt für Immobilien Investments: Allein in den letzten 10 Jahren enstanden hier rund 2.200 Wohneinheiten.

GESCHICHTE

Vom dichten Wald mit viel Moor, der das Gebiet des heutigen Langenhorn vor 200 Jahren bedeckte, ist nur das Raakmoor geblieben. Noch Mitte des 19. Jahrhunderts ein Dorf, entwickelt sich das 1283 erstmals erwähnte Langenhorn, in Konsequenz von Gründerzeit samt Industrialisierung rasch zu einem stark wachsenden Stadtteil Hamburgs – eingemeindet 1913.

 

Aus 3.000 Einwohnern 1919 werden bis Ausbruch des zweiten Weltkrieg 1939 über 15.000 Menschen. Dass auf dem Areal des späteren Allgemeinen Krankenhauses Ochsenzoll (AK Ochsenzoll) noch 1892 bis 1914 eine „landwirtschaftliche Kolonie für Geisteskranke“ errichtet wurde, illustriert die Dynamik der Siedlungsentwicklung.

STADTENTWICKLUNG

Bemerkenswerte Beispiele der Siedlungsentwicklung sind etwa die Villenkolonie Siemershöhe des Unternehmers Edmund Siemers, der Anfang des 20. Jahrhunderts 6,6 km² Land in und um Langenhorn gekauft hatte. Er förderte den Bau der Hochbahn nach Langenhorn, um die Grundstückswerte zu forcieren. Der Hamburger Oberbaudirektor Fritz Schumacher setzte für die Siedlung Siemershöhe zwischen den Straßen Willersweg und Moorreye eine bis ins Detail geplante, einheitliche und gartenstadtähnliche Bebauung durch, die ab 1913 bis in die 1930er Jahre hinein auf 20 ha umgesetzt wurde.

 

Bau- und siedlungsgeschichtlich ebenfalls wertvoll ist die Kurt-Schumacher-Siedlung, die 1919 bis 1921 im Norden Langenhorns entstand. Mit 660 Häusern, davon 484 Reihenhäuser, war sie die größte geschlossene Reihen- und Doppelhaussiedlung der 1920er-Jahre in Hamburg. Bebaut wurden 84,5 ha an der Tangstedter Landstraße – die zuvor gegen Entschädigung enteignet wurden!

 

Eine Besonderheit ist die Schwarzwald-Siedlung, die ab 1938 an der Essener Straße mit 152 Wohnungen in 15 Wohnhäuser errichtet wurden – als Fachwerkhäuser im Schwarzwald-Stil. Sie sollte den aus Süddeutschland stammenden Fachkräften ein Heimatgefühl vermitteln, die in der Deutschen Messapparate GmbH u.a. Zünder für Granaten entwickelten und produzierten.

In den 1950er und 1960er wurden im Stadtteil über zwölftausend Wohnungen fertiggestellt – etwa durch die Siemersstiftung, die ab 1959 an der Tangstedter Landstraße 200 Eigenheime, 380 Wohnungen, ein Nahversorgungszentrum, ein Altenheim, eine Kita und eine Bücherei errichtete. Zu Langenhorn gehören auch weitläufige Einfamilienhaus-Siedlungen.

 

Zentrum des Stadtteils ist der Langenhorner Markt. Hier wurde 1965 das Einkaufszentrum Langenhorner Markt eröffnet, das 2018 als LaHoMa modernisiert und um 126 Mietwohnungen erweitert wurde. 1974 öffnete das Karstadt-Haus, heute Kaufland. Und 2004 konnte das Krohnstieg-Center fertiggestellt werden.

Lebendiger Stadtteil

Langenhorn wächst. 4.340 Menschen erhöhten die Einwohnerzahl in dem 13,8 km2 großen Stadtteil zwischen 2012 und 2021 um 10,4 % auf 46.142.

AKTUELLE STADTENTWICKLUNG

2.200 Wohneinheiten entstanden in den letzten zehn Jahren in Langenhorn. Davon allein 850 auf früheren Flächen des AK Ochsenzoll. 2004 wurden die städtischen Krankenhäuser Heidberg, Wandsberg und Ochsenzoll zur Asklepios Klinik Nord privatisiert. Die 20 ha große südliche Hälfte des Krankenhausareals Ochsenzoll wurde als durchgrüntes Wohnquartier entwickelt. 200 Wohnungen etwa entstanden in den gut 100 Jahre alten, denkmalgeschützten Bettenhäusern.

 

Im Wohnungsbauprogramm des Bezirks Nord werden Flächen für den mittelfristigen Bau von 1.400 Wohnungen in Langenhorn ausgewiesen. Allein 1.200 Wohneinheiten sollen in den Projekten Diekmoor sowie Kiwittsmoor entstehen.

 

Das 16 ha große Baugebiet Diekmoor mit bis zu 700 Wohnungen könnte ab 2025 zwischen Neuberger Weg und Foorthkamp im nördlichen Langenhorn entwickelt werden – überwiegend auf dem Areal einer der 21 Kleingartenkolonien in Langenhorn. Vorgesehen sind rund 60 % öffentlich geförderte Wohnungen sowie 20 % für Baugemeinschaften.

 

Unweit davon, nördlich der U-Bahnhaltestelle Kiwittsmoor, sind knapp 480 Wohnungen auf dem Areal der jetzigen Seniorenwohnanlage des Schröderstifts in der Umsetzung. Das 1971 weitläufig errichtete Ensemble wird abgerissen. Die Joh. Heinr. Schröder’s mildthätige Stiftung hat 209 Seniorenwohnungen fertiggestellt. 268 öffentlich geförderte Wohnungen werden aktuell durch Fewa realisiert.

WOHNIMMOBILIENMARKT

Langenhorn wächst. 4.533 Menschen erhöhten die Einwohnerzahl in dem 13,8 km² großen Stadtteil zwischen 2011 und 2020 um 10,9 % auf 46.272. Die Zahl der Single-Haushalte liegt mit 48 % unter dem Hamburger Durchschnitt (54 %), die Zahl der Haushalte mit Kindern mit 20 % leichter darüber (18 %).

 

Kaum langsamer stieg die Zahl der Wohneinheiten um 9,5 % auf 22.092 – davon immerhin 39 % in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie 9,5 % öffentlich geförderte Wohnungen (Hamburg: 7,7 %). 2011 bis 2020 wurden 2.970 Baugenehmigungen erteilt und 2.182 Wohneinheiten fertiggestellt. Gegenüber dem ersten Jahrzehnt des neuen Jahrtausends verdoppelten sich damit die Fertigstellungen

Transaktionen mit Zinshäusern in Langenhorn
2012 – 2021

LANGENHORN WÄCHST

 

4.340 Menschen erhöhten die Einwohnerzahl in dem 13,8 km2 großen Stadtteil zwischen 2012 und 2021 um 10,4 % auf 46.142. Die Zahl der Single-Haushalte liegt mit 48 % unter dem Hamburger Durchschnitt (54 %), die Zahl der Haushalte mit Kindern mit 21 % leichter darüber (18 %).

 

Noch schneller stieg die Zahl der Wohneinheiten um 12,1 % auf 22.457 – davon immerhin 38 % in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie 9,3 % öffentlich geförderte Wohnungen (Hamburg: 7,7 %). 2012 bis 2021 wurden 3.077 Baugenehmigungen erteilt und 2.527 Wohneinheiten fertiggestellt. In den zehn Jahren zuvor waren es nur knapp 1.000 Fertigstellungen.

 

Während 2018 zehn und 2019 sogar 13 Zinshäuser veräußert wurden, gab es in den vergangenen zwei Jahren jeweils nur vier Transaktionen. Mit 68 Transaktionen zwischen 2012 und 2021 liegt Langenhorn in der Transaktionsstatistik zwischen Eilbek (72) und Barmbek-Nord (66) auf Rang 24 der 104 Hamburger Stadtteile. Wir sehen die Kaufpreise im mittleren Segment bei 2.900 bis 3.900 €/m2 auf dem Niveau von Bergedorf, Harburg oder Wandsbek. Das entspricht etwa der 25- bis 28-fachen Jahresnettokaltmiete.

Nach Zahlen der Online-Portale sind die Angebotsmieten zwischen dem 4. Quartal 2017 und dem 3. Quartal 2022 von 9,24 €/m² um 20 % auf 11,11 €/m² gestiegen (Hamburg: 11,55 €/m²). Da Vergleichszahlen für Zinshäuser auf Stadtteilebene beim Gutachterausschuss fehlen, zur Orientierung die Entwicklung der Verkaufspreise für Eigentumswohnungen im Bestand. Zwischen 2012 und 2021 stiegen sie um 147 % auf 4.594 €/m².

Das Interesse an Bauland für Geschosswohnungsbau wird in dem in dieser Frist um 240 % auf 1.769 €/m² Wohnfläche gestiegenen Bodenrichtwert deutlich. Gute Lagen nach dem Hamburger Mietspiegel finden sich im östlichen Langenhorn, zwischen Fritz-Schumacher-Allee und dem Naturschutzgebiet Raakmoor.

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