Attraktive Investmentlage

ZINSHÄUSER

IN HAMBURG-LOKSTEDT

Unmittelbar an den Grenzen von Eppendorf und Eimsbüttel gelegen mausert sich Lokstedt klammheimlich wieder zu einem begehrten Stadtteil – mit hoher Nachfrage nach Wohnraum. Die finale Aufwertung wird der Stadtteil durch den seit Ende 2021 laufenden Bau der U5 mit der geplanten Haltestelle Siemersplatz/Behrmannplatz erfahren.

GESCHICHTE

An den Bächen Kollau und Schillingsbek kultivierten sächsische Bauern den fruchtbaren Boden – der Ursprung des heutigen Lokstedt nahe dem heutigen Behrmannplatz. Es entwickelte sich bereits ab dem Ende des 18. Jahrhunderts aufgrund seiner Lage, der guten Luft und der vielen Gärten zu einem begehrten Standort für die Sommerhäuser wohlhabender Hamburger. Ende des 19. Jahrhunderts war Lokstedt ein wohlhabender Villenvorort der Elbmetropole – und erhielt 1891 als erstes Dorf im Deutschen Reich eine elektrische Straßenbeleuchtung.

 

Zahlreiche große Gasthäuser, etwa am Siemersplatz oder am Lindenpark, bewirteten am Wochenende tausende Ausflügler. Die kamen aus Hamburg zum Teil mit der „Elektrischen“ bis zum Siemersplatz. Nach 226jähriger dänischer Herrschaft kam Lokstedt nach dem deutsch-dänischen Krieg 1866 zu Preußen und 1938 zu Hamburg.

Dynamische Entwicklung am Wohnimmobilienmarkt in Lokstedt

Die zahlreichen Wohnungsbauvorhaben in den letzten Jahren speisen auch ein überdurchschnittliches Bevölkerungswachstum. Lokstedt wuchs zwischen 2012 und 2021 um 17 % auf 30.678 Einwohner.

STADTENTWICKLUNG

Die in zahlreichen Stilrichtungen entstandenen Villen der wohlhabenden Hamburger prägen etwa durch das „Zylinderviertel“ zwischen Lokstedter Steindamm und Grandweg auch heute noch das Gesicht des Stadt. Der Name verweist auf die Kopfbedeckung der wohlhabenden Schichten. Exklusive Bauten in Lokstedt sind die Anwesen etwa von Kaufmann Wilhelm Amsinck von 1870, dessen riesiger Garten heute der Amsinck-Park ist, oder Tabakhändler Carl Heinrich von Eicken, dessen früherer Garten als öffentlicher Park ebenfalls nach ihm benannt ist.

 

Die Grelckstraße im alten Ortskern ist quasi die Dorfstraße des Stadtteils, mit zahlreichen Einkaufs- und Einkehrmöglichkeiten, beschattet von hohen Bäumen. Die Straße soll weiter beruhigt werden, entweder als Einbahnstraße oder Fußgängerzone. Weitere Einkaufsmöglichkeiten sind heute der Siemersplatz oder das Nedderfeldcenter.

 

Zu den Villenvierteln gesellten sich im frühen 20. Jahrhundert auch Gewerbe und Industrie, wie etwa nahe dem Zylinderviertel die Valvo-Radio-Röhren-Fabrik, der Kekshersteller J.G. Kemm oder die Großbäckerei Nur Hier. Beidseits des Grandwegs gab es zudem große Gärtnereien.

 

Die von Ein- und Zweifamilienhäusern geprägte Struktur des Stadtteils wurde nach dem Zweiten Weltkrieg durch Geschosswohnungsbau ergänzt. 1976 bis 1978 entstand im südwestlichen Lokstedt an der Lenzstraße die Lenz-Siedlung, die heute großteils der Saga gehört. In der jüngsten Plattenbausiedlung der Hansestadt leben auf bis zu 15 Geschossen heute 3.000 Menschen.

 

Zu den bekannten Infrastrukturen Lokstedts zählt auch das weitläufige NDR-Studio im Westen Lokstedts – das an den Tierpark Hagenbeck grenzt, der nicht mehr zu Lokstedt gehört.

AKTUELLE STADTENTWICKLUNG

Einen deutlichen Entwicklungsschub erlebte Lokstedt seit der Jahrtausendwende, als das Einwohnerwachstum auch den Stadtteil im Nordwesten der Hansestadt erreichte. Zahlreiche Wohnungen entstanden etwa auf der ehemaligen Hans-Heinrich-Sievert-Kampfbahn am Veilchenweg, 600 Wohnungen in den Stadtgärten Lokstedt, weitere am Grandweg (etwa Parkside Lokstedt) oder das Quartier 360° Lokstedt mit 220 Wohnungen an Emil-Andresen-Straße und Lohkoppelweg auf früheren Kleingartenflächen.

 

Größere neuere Projekte sind der Süderfeldpark, in dem in nördlicher Nachbarschaft zum UKE Universitätsklinikum Eppendorf seit 2016 insgesamt 380 Wohnungen und ein 9.000 m² großer Park entstanden sind. Und auf dem vormaligen Gelände der Großbäckerei Nur Hier wurden 140 Wohnungen an der Niendorfer Straße gebaut.

 

Weitere 1.230 Wohneinheiten sind für Lokstedt im Wohnungsbauprogramm des Bezirks Eimsbüttel für die Jahre 2022 bis 2026 f. vermerkt. Allein entlang der Julius-Vosseler-Straße sind 750 Wohneinheiten geplant, davon 300 auf dem Areal von DRK und THW am Behrmannplatz – doch der Prozess ruht seit 2014. Jüngst fertiggestellt haben Quantum Immobilien und die Genossenschaft dhu hingegen ist die Julius-Vosseler-Siedlung mit 238 Wohnungen in nördlicher Nachbarschaft zur Lenz-Siedlung, davon 109 Genossenschaftswohnungen.

 

Lokstedt wird im Wohnungsbauprogramm der Urbanisierungszone zugeordnet, die der Lage nach, nicht aber der Bebauungsstruktur mit dem Kerngebiet vergleichbar ist. Eine Aufwertung wird der Stadtteil durch den seit Ende 2021 laufenden Bau der U5 mit der geplanten Haltestelle Siemersplatz/Behrmannplatz erfahren.

WOHNIMMOBILIENMARKT

Die zahlreichen Wohnungsbauvorhaben in den letzten Jahren speisen auch ein überdurchschnittliches Bevölkerungswachstum. So wuchs Lokstedt zwischen 2012 und 2021 um 17 % auf 30.678 Menschen. Der Ausländeranteil liegt bei unterdurchschnittlichen 15,6 % (Hamburg: 18,1 %). Unterdurchschnittlich ist mit 6 % (Hamburg: 9,1 %) auch der Anteil der Sozialhilfeempfänger.

 

Dazu passt, dass nur 3,9 % (Ende 2020) der 15.903 Wohneinheiten öffentlich gefördert werden (Hamburg: 7,7 %). Der Anteil von Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern liegt bei 13,7 %. Der Fokus beim Neubau liegt jedoch im Geschosswohnungsbau. 1.834 Wohneinheiten wurden 2012 bis 2021 genehmigt, 1.837 fertiggestellt. Mit 68 genehmigten und 112 fertiggestellten Wohnungen waren die Zahlen für 2021 deutlich unterdurchschnittlich. 

 

Viele der Neubauprojekte liegen in guten Lagen Lokstedts – oder machen sie dazu. Als gute Lage ausgewiesen sind das Dreieck Stresemannallee – Veilchenweg – Grandweg, ebenso wie der Lokstedter Steindamm, das Umfeld des Süderfeldparks sowie der Bereich um den historischen Ortskern nördlich des Behrmannplatzes bis zur Güterumgehungsbahn im Norden.

Natürlich spiegelt sich die dynamische Entwicklung auch in den Preisen. Die Bodenrichtwerte für Geschosswohnungsbau explodierten 2012 bis 2021 um 230 % auf 3.052 €/m². Die Transaktionen mit Zinshäusern summierten sich 2012 bis 2021 auf 50 – Rang 33 unter den 104 Stadtteilen hinter Stellingen (55) und vor Schnelsen (49). Zinshausteam & Kenbo sieht den Preis in guter Lage bei 4.000 bis 7.500 €/m² und den Vervielfältiger bei der 29- bis 36-fachen Jahresnettokaltmiete.

 

Da Preise für Zinshäuser auf Stadtteilebene beim Gutachterausschuss fehlen, anbei als Orientierungsgröße die Werte für Eigentumswohnungen im Bestand. Die haben sich 2012 bis 2021 auf 6.365 €/m² deutlich mehr als verdoppelt – und liegen leicht über dem Hamburger Mittel (6.164 €/m²). Auch die Angebotsmieten auf Online-Portalen hingegen liegen über dem Hamburger Mittel. So stieg der Lokstedter Wert von 10,95 €/m² im vierten Quartal 2017 auf 13,18 €/m² im dritten Quartal 2022 – ein Plus von 20,4 % – ähnlich dem Durchschnittswert für ganz Hamburg, der in dieser Frist um 20,3 % auf 11,55 €/m² stieg.

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